AÉREO · De acuerdo con el informe de conclusiones a partir de la consulta realizada a los operadores interesados
Aena apuesta por el modelo landlord para la nueva licitación del Área Logística 1 de Barajas
“La opinión del mercado indica que es altamente recomendable licitar una vez haya sido aprobado el planeamiento urbanístico”, se afirma en el informe.
Aena apostará por el modelo landlord a la hora de sacar a concurso de nuevo la explotación del Aérea Logística 1 de Barajas, la conocida tradicionalmente como Ampliación Sur del Centro de Carga Aérea Madrid-Barajas.
madrid. Dicha área, ya fue licitada en su día por Aena y adjudicada en 2022 a P3 Group, si bien ésta renunció al contrato y así sucesivamente el resto de candidatos, hasta quedar el proyecto desierto.
No obstante, Aena ha mantenido su intención de volver a licitar el proyecto, de ahí la manifestación de interés convocada a finales del año pasado y el proceso de consultas abierto con los operadores interesados que ha alumbrado un documento de conclusiones que Aena ha hecho público.
Aena justifica las consecuencias de no alcanzar un grado de ocupación suficiente
En el mismo y sobre el planeamiento urbanístico de la zona a licitar, en el informe se recoge que “la opinión del mercado indica que es altamente recomendable licitar una vez haya sido aprobado el planeamiento urbanístico requerido por la normativa”.
“En consecuencia, Aena está avanzando en los trabajos de preparación del documento de planeamiento con el objetivo de lanzar la futura licitación con el planeamiento urbanístico ya aprobado”, se asegura.
En cuanto a la edificabilidad, se detalla que “habiéndose indicado por parte del mercado que el tipo de desarrollos logísticos actuales en mercado no requiere un aumento de la edificabilidad asignada al proyecto, Aena dotará al mismo de una intensidad edificatoria similar a la de la licitación anterior”.
Por lo que respecta al modelo de negocio, de acuerdo con el nuevo borrador de propuesta y según el informe de conclusiones, “el modelo landlord planteado ha tenido gran acogida por parte del mercado, considerándose que aporta sencillez al proceso de licitación y un mayor grado de flexibilidad para el futuro desarrollo del proyecto”.
Sobre la estructura del canon (fijo+variable, ramp up, y carencia), los operadores consultados manifestaron que “estos conceptos encajan perfectamente en mercado”.
EN DETALLE
+El Área Logística 1 de Barajas tiene una superficie de 28 hectáreas y comprende los antiguos terrenos de la Ampliación Sur del Centro de Carga Aérea de Madrid-Barajas.
+Su explotación fue adjudicada de forma fallida en septiembre de 2022 a P3 Group, con una edificabilidad máxima de 152.914 metros cuadrados.
+El proyecto de P3 Group contemplaba una inversión de 168,7 millones de euros.
+Se iba a conformar una sociedad conjunta para la explotación en la que Aena tendría una participación del 35%.
+Tras fracasar la licitación a lo largo de 2023, Aena tiene previsto licitar de nuevo la superficie en los próximos meses.
+Junto a la licitación de estas 28 hectáreas, Aena anunció en mayo la ampliación del Centro de Carga Aérea de Barajas en otras siete hectáreas más.
Financiación
Uno de los temas más sensibles es el de la financiación, habiendo valorado Aena los distintos comentarios en torno a cuestiones como el derecho de adquisición preferente de Aena en caso de ejecución hipotecaria y lo que ello limita la financiación.
Sobre la cesión del derecho de superficie, dado el volumen del proyecto y de cara a garantizar la gestión homogénea del mismo, Aena considera esencial que se mantenga la unidad del proyecto bajo un solo derecho de superficie, por lo que no se contempla la cesión parcial del derecho de superficie.
En cuanto al concepto de “vacancy”, “ante los comentarios recibidos de los operadores, se ha explicado en las reuniones mantenidas el racional que justifica la exigencia por Aena de unos niveles de ocupación determinados, y la facultad que le debe corresponder si existiese un nivel de desocupación alto de las naves durante un prolongado plazo de tiempo. Resolver el contrato por “vacancy” será una atribución de Aena, si bien no automática.
Nueve operadores inmologísticos se “interesan” en la nueva licitación
Con fecha 5 de diciembre de 2023 Aena publicó el inicio de un proceso de consulta al mercado para licitar la superficie del Área Logística 1 de Barajas, a fin de evitar los posibles condicionantes que en su día hicieron fracasar la primera licitación.
En el marco de este proceso de consulta, lo primero que se solicitó a los operadores económicos fue una manifestación de interés por el proyecto. Un total de nueve operadores inmologísticos manifestaron ese interés: Arcano, Bankinter Logística, Eurocor IX Holdco, Goodman Lucia logistics, Merlin Properties, Newdock, PDC Industrial Center 12, Prologis Spain y Selp European holdings/Selp Spain.
El 22 de diciembre de 2023, Aena remitió a cada uno de esos operadores un documento en el que se detallaban los aspectos esenciales que configurarían el posible derecho de superficie a licitar. En ese mismo documento se preguntaba a los operadores su valoración sobre determinados términos y/o condiciones de la licitación, así como su voluntad de participar a futuro en la misma.
Aena analizó las respuestas dadas por los nueve operadores y acordó mantener reuniones con ellos, pues “plantearon cuestiones sobre elementos esenciales del proyecto que resultaban de interés para la compañía, entendiendo que en esas sesiones se podía obtener por Aena información complementaria relevante y útil para una futura configuración si finalmente se decidiera iniciar una licitación”, subrayó el gestor aeroportuario.
Finalmente, como resultado de todo el proceso descrito, se ha elaborado el informe de conclusiones como paso previo a la licitación.