De acuerdo con los pliegos de licitación, Aena va a priorizar en este proceso la selección de un gran operador inmologístico que para hacerse cargo de este proyecto deberá hacer un desembolso como mínimo de 107,1 millones de euros, entre oferta económica, inversión y capital para la constitución de la sociedad explotadora.
Tal y como viene informando Diario del Puerto, para el desarrollo, comercialización y explotación de las nuevas instalaciones logísticas de Barajas, Aena va a proceder a la elección de un socio especializado con el que Aena constituirá una sociedad con forma de Sociedad Anónima.
Este socio es el que se quiere seleccionar en la licitación anunciada el viernes. Con él Aena conformará una sociedad conjunta que pasará a ser la titular de un derecho de superficie que Aena constituirá sobre los citados terrenos de la Ampliación Sur, que ahora pasan a denominarse terrenos del Área 1 de la Airport City AS Madrid-Barajas. Dicho derecho de superficie se constituirá por un plazo de 75 años mediante una serie de condiciones previas.
Participación inicial
La participación inicial de Aena en dicha sociedad conjunta será, en todo caso, del 35%, según se publicó el viernes.
En el pliego de licitación se recogen dos aspectos importantes, que van a condicionar claramente el socio a seleccionar finalmente.
Por un lado, se prioriza de forma evidente el que el socio logístico sea un gran operador inmologístico.
Esto es así porque para acreditar su solvencia técnica, se exige de forma imprescindible que todos los candidatos cuenten con una experiencia internacional o nacional en la gestión, diseño y promoción inmobiliaria de, al menos, 300.000 metros cuadrados de activos logísticos durante un periodo de tiempo mínimo, en cada una de las facetas, de cinco años a lo largo de los últimos quince años.
Además, se establece como indispensable que al menos el 50% de los 300.000 metros cuadrados gestionados hayan sido activos en la Unión Europea extendida, es decir UE+ UK+ Noruega+Suiza; que al menos 60.000 metros cuadrados de los 300.000 sean de naves crossdock; y que se haya gestionado al menos 3 naves big box, es decir, de más de 60.000 metros cuadrados.
Por otro lado, se plantea un alto nivel inversor con tres patas diferenciadas. La primera de ellas es que el socio será adjudicatario en función de la oferta económica más ventajosa, para lo cual Aena ha fijado como referencia un valor mínimo del Derecho de Superficie de necesaria observancia, fijado en 57,64 millones de euros, de tal forma que cualquier oferta por debajo de esta cantidad no será admitida.
En segundo lugar, Aena prevé que el socio, para el desarrollo del conjunto de las instalaciones logísticas, deberá acometer una inversión inicial estimada, que a efectos meramente estimativos se ha previsto en 107,1 millones de euros.
Por ultimo, a todo esto hay que unir que Aena y su socio constituirán la sociedad conjunta con un capital social inicial mínimo de 60.000 euros.
Aena y el adjudicatario suscribirán dicho capital con arreglo a sus respectivos porcentajes de participación mediante desembolsos dinerarios
28 hectáreas y 152.914 metros cuadrados edificablesCumpliendo los plazos que se marcó antes del verano, Aena ha sacado a licitación la primera área de desarrollo logístico de la Airport City Adolfo Suárez Madrid-Barajas (ÁREA 1), que comprende la tradicionalmente conocida como Ampliación Sur del Centro de Carga Aérea de Barajas.Esta licitación supone el inicio del proceso de selección de un socio inversor, cuya adjudicación se estima llevar a cabo a lo largo del primer trimestre de 2022.Esta primera fase que sale a concurso ahora está enmarcada dentro de las superficies dedicadas a desarrollo logístico y actividades asociadas aeroportuarias y comprende 28 hectáreas de suelo para desarrollar, con 152.914 metros cuadrados edificables y 4 hectáreas destinadas a zonas verdes asociadas.Aena recuerda que el área tiene una situación privilegiada adyacente a la primera línea de carga aérea del Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas y en pleno Corredor del Henares, uno de los mayores polos logísticos de Europa, y dispone de excelentes comunicaciones, tanto aéreas como terrestres. Esta zona ofrece, además, las infraestructuras necesarias para garantizar la urbanización y conexiones de la misma.Proceso de licitación en dos fasesEl proceso se ha estructurado en dos fases: una primera que comienza ahora y es de calificación, en la que las empresas interesadas en asociarse con Aena para el desarrollo de esta primera área presentarán la documentación requerida. El plazo de presentación de ofertas finaliza el 7 de noviembre de 2021. Aena seleccionará a aquellas que acrediten reunir el cumplimiento de los requisitos exigidos (capacidad e idoneidad, solvencia técnica y solvencia económico-financiera) y las invitará a participar en la siguiente fase.Esta segunda fase será de adjudicación, para la cual se publicará un pliego específico al que accederán solo las empresas que hayan superado la primera fase, con información detallada del proyecto para que los inversores puedan preparar su plan de negocio y presentar sus ofertas técnicas y económicas, así como la documentación acreditativa de su solvencia técnica.Una vez analizadas las ofertas y siguiendo los pasos establecidos en este proceso (con una primera sub-fase de evaluación de ofertas técnicas y una segunda sub-fase de apertura de ofertas económicas de los que superen la puntuación mínima exigida para la oferta técnica), se determinará cuál de ellos ha presentado la oferta más ventajosa y, por consiguiente, se constituirá con este socio especializado la sociedad conjunta. En esta sociedad, Aena tendrá una participación del 35%.Para ello, está previsto que Aena, como titular de los terrenos del Área 1, constituya sobre ellos un derecho de superficie a favor de una nueva sociedad creada conjuntamente entre Aena y el inversor como Sociedad Anónima. La aportación de Aena a esta sociedad conjunta será en especie, con el derecho de superficie a 75 años, mientras que la aportación del inversor será dineraria, para financiar todos los costes durante el periodo de desarrollo previstos en su oferta y, en su caso, aportaciones dinerarias adicionales para equilibrar la distribución de la sociedad.