La crisis sanitaria supuso un punto de inflexión para toda la actividad económica, tanto en España como a nivel mundial. Por regla general, muchas empresas se han visto afectadas y obligadas a tomar medidas para su supervivencia pero, en cambio, el sector inmologístico está viviendo desde entonces su época más dorada, convirtiéndose en un polo de atracción para nuevas inversiones.
A pesar de que las cadenas de suministro se han visto afectadas a nivel global y han tenido que adaptarse a las nuevas tendencias de mercado y de hábitos de consumo, el sector inmobiliario enfocado al alquiler y contratación de espacios logísticos se ha visto beneficiado, ya que los operadores logísticos han generado nuevas necesidades ante la disrupción de las cadenas de valor globales.
Los principales desarrolladores y consultoras inmobiliarias aseguran que en 2021 se va a batir el récord de contratación logística en España, llegando a superar el millón de metros cuadrados en la Zona Centro o los 750.000 metros cuadrados en Cataluña, las dos zonas que más demanda de espacio logístico acumulan, según el informe “Real State Mid Year Outlook España” de CBRE.
Estas altas previsiones responden al auge del comercio electrónico como factor determinante, ya que ha crecido exponencialmente en el último año ante la situación de confinamiento. Una mayor tendencia al e-commerce requiere una nueva logística más cercana a los núcleos de población, así como nuevos espacios flexibles que potencien el reparto de última milla, tanto para las grandes empresas que ya estaban consolidadas dentro del sector, como para otras nuevas de medio y pequeño tamaño que tras la pandemia han encontrado nuevas necesidades de venta online.
Incertidumbre
Desde hace casi dos años, la economía global se ha tenido que adaptar a un contexto de incertidumbre, dejando atrás la relativa estabilidad a la que estaba acostumbrada.
La crisis sanitaria por la COVID-19 ha provocado que el flujo de mercancías sea discontinuo e irregular, una situación potenciada por las propias crisis de los distintos medios de transporte que se han acelerado con la pandemia.
De esta forma, el aumento del precio de los fletes marítimos, la falta de bodegas en aviones comerciales para el transporte de mercancías, la falta de conductores y el anuncio de un paro patronal del transporte por carretera para diciembre, o la falta de desarrollo del ferrocarril, además de otros factores políticos y el aumento del precio de las materias primas y de la energía, han generado la tormenta perfecta para la disrupción de la cadena logística.
Ante esta situación de incertidumbre, los operadores han empezado a buscar espacios logísticos que les permitan aumentar el stock, pasando del tradicional modelo “just-in-time” al “just-in-case”, que promueve el almacenamiento de mercancías frente a una posible situación de desabastecimiento. Asimismo, los operadores también necesitan nuevas naves que respondan a las necesidades del comercio electrónico, entre las que se encuentran la cercanía a los núcleos de población y la capacidad de entrega en 24 o 48 horas como máximo.En este sentido, los espacios logísticos más demandados son las naves cross-docking de menos de 15.000 metros cuadrados y muy cerca de los núcleos urbanos y, por otro lado, las naves XL o XXL, de más de 30.000 metros cuadrados, con el fin de que cubran las necesidades de almacenamiento y centralización de los operadores, también cerca de las ciudades y con conexión directa a autovías, puertos y aeropuertos.“La evolución del sector va a estar marcada por la identificación de espacios clave cerca de los entornos urbanos, con el desarrollo y regeneración de hubs y microhubs que impulsen el despliegue de la última milla para distribuir al consumidor en horas o incluso minutos, y conjugando este factor con soluciones sostenibles”, indica el country manager Spain de Prologis, Cristian Oller.BarrerasAunque el sector inmologístico esté pasando por su mejor momento, también se encuentra con diferentes barreras que pueden poner el freno a este desarrollo.El principal problema radica en el aumento de los precios, derivado de la situación económica del país, lo que se traduce en un aumento de los costes de la construcción entre un 10% y un 20%, según prevé el informe “Actualidad y tendencias del mercado logístico español” de CBRE. Asimismo, el informe recoge el aumento de los precios del suelo logístico en toda España debido al alto interés en el desarrollo y la compra, y anuncia que las rentas son sostenidas pero van en aumento en toda España debido a la escasez de oferta.Por otro lado, según el infome “La Constante Disrupción” de Prologis Research, la oferta inmologística se encuentra con importantes barreras geográficas, económicas y políticas. “En la próxima década, se espera que los proyectos finalizados no cubran la demanda en la mayor parte de Europa”, estima.No obstante, se espera que la tasa de adopción del espacio logístico renovado aumente junto con la globalización de las buenas prácticas en las cadenas de suministro, creando la necesidad de entre 280.000 y 370.000 metros cuadrados de espacio logístico adicional a nivel global de aquí a 2030.
EL DATO
182%de contratación. Según CBRE, en la Zona Centro en el primer semestre de 2021 se registró una contratación de 628.000 metros cuadrados, la cifra más alta registrada en la última década y un 182% superior que en el mismo periodo de 2020.
Los operadores logísticos se establecen en ciudades más pequeñas como consecuencia del auge del e-commerce. Diversificación del suelo logísticoEl suelo de Madrid, Barcelona y Valencia es el más demandado tradicionalmente para la contratación de espacios logísticos ante el gran foco de consumo y producción que representan. Concretamente, se buscan emplazamientos en las áreas metropolitanas de estas ciudades, con conexiones directas a infraestructuras que permitan el transporte de mercancías de manera estratégica. No obstante, en la actualidad hay una situación de escasez de oferta de este tipo de suelo, lo que está provocando el crecimiento en vertical, construyendo nuevos centros logísticos multiplanta. Además, el comercio electrónico está provocando que zonas que antes no tenían apenas demanda, ahora estén empezando a crecer, como Zaragoza, Vitoria, Málaga, Sevilla y Murcia. “El e-commerce está trayendo posibilidades de desarrollo en zonas que hasta hace unos años estaban poco demandadas, lo que está dando un impulso a nuestro sector y diversificando su desarrollo”, explica el director general de Panattoni para España y Portugal, Gustavo Cardozo.
El comercio electrónico y la incertidumbre generalizada son los principales impulsores de la demanda de espacios logísticos. 2021: Un boom que no va a pararLa gran pregunta ante el aumento de la demanda dentro del sector inmologístico en España es si esta situación va a trascender o únicamente responde a una burbuja ante la urgencia de adoptar nuevas soluciones que respondan a las nuevas estructuras de las cadenas de suministro por el auge del comercio electrónico.El director nacional de Industrial & Logística de CBRE España, Alberto Larrazabal, estima que “mantendremos este rimo de contratación en cifras históricas por lo menos entre los próximos 3 y 5 años”.Por su parte, desde Inmoking estiman que esta situación de bonanza se va a alargar dos años más, puesto que el comercio electrónico todavía tiene margen de crecimiento en España. “El e-commerce sigue teniendo margen de crecimiento en España en comparación con otros países. Por ejemplo, sobre el % total de ventas en España poco más del 10% son a través de e-commerce, lejos de otros países como UK 20%, por lo que hay mucho margen de crecimiento”, explican.Asimismo, el director general de Panattoni para España y Portugal, Gustavo Cardozo, reafirma esta previsión, señalando que “el boom de contrataciones va a continuar más allá de este período de salida de pandemia, porque observamos que el e-commerce se está convirtiendo en un hábito plenamente integrado por el consumidor final y por las empresas”.El director de Mountpark para España y Portugal, John Derweduwe, secunda esta idea, indicando que el crecimiento del sector inmologístico en España está directamente relacionado con el auge del comercio electrónico. “Pensamos que el comercio electrónico ha venido para quedarse. Si nos atenemos a la comparativa de nuestro país con los de nuestro entorno, está muy claro que quedan unos cuantos años de crecimiento”, señala y añade que “cada vez más empresas están mejorando sus canales de venta online, desarrollando mejores procesos y, en consecuencia, mejorando sus tiempos de entrega”, lo que va a seguir impulsando la inmologística.No obstante, todos los especialistas en inmologística coinciden en que el auge del e-commerce no es el único factor que responde al buen ritmo de contrataciones de espacios logísticos, sino que también responde a la incertidumbre generada por los cambios globales, que redundan en la fragilidad de la estabilidad de la cadena de suministro, que marca la tendencia de aumento de stock, lo que requiere un mayor espacio de almacenamiento, así como la tendencia al despliegue de la omnicanalidad.En este sentido, el hecho de que muchas compañías estén redimensionando sus cadenas de suministro para tener espacio suficiente donde almacenar excedente en caso de fallo en la cadena es otro de los factores que apunta Cardozo como determinantes para la estimulación de la demanda.Por otro lado, el country manager Spain de Prologis, Cristian Oller. señala que la principal tendencia en la contratación de espacios logísticos es la omnicanalidad, de tal forma que “aquellas empresas con mayor presencia en el territorio y con experiencia en el desarrollo de proyectos flexibles y capaces de adaptarse a las nuevas demandas de los clientes tendrán mucho ganado en un momento tan competitivo como el actual”.Por su parte, la responsable de grandes cuentas de TPF Consulting, Rebeca González, indica que este “boom” de contrataciones responde principalmente “a la incertidumbre que hemos vivido durante los últimos meses que ha hecho que se pospusieran operaciones que estaban en marcha y que se han consolidado ahora, recuperando así niveles previos a la pandemia”, pero reconoce que “el e-commerce no es una moda pasajera y ha llegado para quedarse y, por tanto, el mercado se irá equilibrando y, si bien continuará creciendo, lo hará en tasas más normales”.
2022: España, líder en atracción de capital inmologísticoDiciembre ya ha empezado, lo que significa que 2022 está a la vuelta de la esquina. El 2021 ha sido un año de mucho éxito para el sector inmologístico, con cifras de contratación récord, pero es necesario saber si el año que viene va a ser igual de fructífero o, por el contrario, el crecimiento se va a ralentizar.El director general de Panattoni para España y Portugal, Gustavo Cardozo, estima que 2022 será igual de activo que 2021. ”Algunos expertos del sector estiman que España captará en 2022 unos 7.500 millones de euros en el conjunto de actividades que conforman el sector inmobiliario, y será así uno de los cinco países europeos líderes en atracción de capital”, anuncia, y añade que se espera “un aumento de la demanda de desarrollos llave en mano, y una fuerte competencia por encontrar los mejores emplazamientos, dada la falta de disponibilidad de naves modernas y adecuadas en determinados mercados”.Por su parte, el director nacional de Industrial & Logística de CBRE España, Alberto Larrazabal, también augura un 2022 “espectacular en términos de inversión dado que el sector logístico se encuentra en el punto de mira de todos los inversores -tanto españoles como europeos- como el favorito para invertir”, aunque explica que “el principal problema ahora mismo es la falta de producto general de inversión, pero aún así saldrán muchos proyectos que se desarrollarán y también productos de inversión de rotación de activos”.La directora de grandes cuentas de TPF Consulting, Rebeca González, opina en la misma línea.“En lo que llevamos de año, el crecimiento de la inversión en activos logísticos ha alcanzado el 160% de tasa interanual en las principales plazas logísticas, lo que nos invita a pensar en un 2022 con mucha actividad”, augura, y añade que “los inmuebles logísticos se han convertido en un activo ‘refugio’ y el auge del e-commerce, que ha hecho crecer la actividad del sector exponencialmente, ha atraído aún más inversiones”.Desde Inmoking señalan que 2022 será igualmente un buen año para el sector, aunque muestran especial preocupación ante el aumento de los precios.“La inflación va a generar subidas de rentas a los usuarios, descensos y compresión de la rentabilidad a los inversores de activos logísticos. Pero el crecimiento del sector y la liquidez que hay en el mercado va a seguir generando una alta contratación de espacios y va a continuar la inversión a pesar de que la escasez de suelo finalista empieza a notarse en muchas zonas que será el principal problema que nos encontraremos en 2022”, aseguran.Por otro lado, el country manager Spain de Prologis, Cristian Oller, señala que “de cara a 2022 va a ser primordial destacar la sostenibilidad como el gran eje estratégico para el cambio, la recuperación económica y la generación de valor”, mientras que el director de Mountpark para España y Portugal, John Derweduwea, apuesta por un crecimiento en 2022 ligado todavía al desarrollo del e-commerce.
La cercanía a las ciudades y la gran capacidad son las características que más se demandan. Última milla y naves XXL, los grandes reclamosEn el crecimiento del sector inmologístico se están imponiendo nuevos espacios que responden, principalmente, a las necesidades derivadas del comercio electrónico. Los nuevos hábitos de consumo obligan a que las mercancías se entreguen a los clientes finales en el menor tiempo posible, lo que desemboca en un aumento de la demanda de naves logísticas destinadas a la última milla.“Hablamos de naves logísticas de un tamaño medio que se ubiquen en áreas metropolitanas muy pobladas. Las características son buenas comunicaciones, excelente ubicación y un área de influencia de varios millones de habitantes”, indica Rebeca González, responsable de grandes cuentas de TPF Consulting.Por su parte, desde Inmoking reafirman quelos inmuebles para la distribución final al consumidor están siendo los más demandados, a lo que el director nacional de Industrial & Logística de CBRE España, Alberto Larrazabal, añade que estosespacios se caracterizan por una baja rotación y están pensados para la distribución dentro de la ciudades y suelen disponer de un espacio de entre 7.000 y 15.000 metros cuadrados. En este sentido, el director general de Panattoni para España y Portugal, Gustavo Cardozo, refleja que el auge del e-commerce ha traído una mayor diversidad de tipología de naves, adaptadas más específicamente al usuario. “Esto ha propiciado un número de transacciones llave en mano superior al que observábamos antes de la irrupción del e-commerce. Estamos hablando mayoritariamente de naves con buena capacidad de carga y descarga y espacios específicos para oficinas, zonas sociales y aparcamientos, con los máximos estándares de sostenibilidad y con acceso directo a una infraestructura clave -puerto, aeropuerto, autovía-, que optimice la entrega de mercancías y los repartos de última milla”, aclara.Por su parte, el director de Mountpark para España y Portugal, John Derweduwe, indica que la demanda se centra en las naves cross-docking, de superficie pequeña (menos de 15.000 metros cuadrados), muy cerca de los grandes núcleos de población y con capacidad para recibir un gran número de furgonetas.El country manager Spain de Prologis, Cristian Oller, también señala como una tendencia la búsqueda de espacios en las segundas y terceras coronas de mercados como Madrid y Barcelona, “una situación derivada de la escasez de suelo en áreas urbanas más cercanas al consumidor final”.Asimismo, ante la necesidad de disponer de mayor espacio, la demanda de naves XXL también está en aumento, ya que hay operadores que buscan centralizar toda su operativa. En este sentido, Larrazabal apunta que estas superficies más alejadas de las ciudades suelen superar los 30.000 metros cuadrados y cuentan con conexiones inmediatas a las principales infraestructuras.En este sentido, Derweduwe también apunta a las naves XXL, con una superficie de más de 45.000 metros cuadrados, con amplios campos de maniobra para tráileres y muy funcionales, para que el operador logístico pueda responder en todo momento a la necesidad de su cliente.No obstante, Cardozo pone de manifiesto que, dada la fortaleza de la demanda, se impone también construir a riesgo, siguiendo el mismo patrón de naves flexibles y adaptables a distintas actividades (paquetería, construcción, farmacéutica, alimentación, material deportivo), y cercanas a infraestructuras de primer nivel. “La flexibilidad es de especial importancia, y esta es otra de las novedades que más exige el sector. Este factor obedece al crecimiento de pequeñas y medianas empresas, que empiezan a requerir este tipo de infraestructuras debido al auge del e-commerce, pero no requieren de una gran nave, por lo que trabajamos para adaptarlas al tamaño y las necesidades de potenciales usuarios”, asegura.
EL DATO
149%contratación logística. La contratación logística en Cataluña en el primer semestre de 2021 fue de 490.ooo metros cuadrados, lo que supone un crecimiento del 149% respecto al mismo período de 2020, según CBRE.
El crecimiento de la inmologística irá estrechamente ligado con la sostenibilidad y la tecnología, con el fin de crear espacios más eficientes y respetuosos con el medio ambiente. Centros logísticos sostenibles y tecnológicosCada vez más empresas integran en sus modelos de negocio acciones de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) y los criterios Environmental, Social and Corporate Governance (ESG). En este sentido, los expertos del sector coinciden en que la tecnología y la sostenibilidad juegan un papel clave en la elección de espacios logísticos.SostenibilidadEl director general de Panattoni para España y Portugal, Gustavo Cardozo, señala que todavía existen en España inmuebles que en muchos casos no cumplen las normativas vigentes ni los estándares de calidad, funcionalidad y eficiencia energética que hoy día demandan las empresas del sector y la logística moderna, lo que deriva en la necesidad de crear nuevos espacios logísticos. “La demanda de espacios que sí cumplan con esos criterios seguirá en aumento, hasta que gran parte del stock se haya actualizado”, asegura. En este sentido, podemos afirmar que los operadores cada vez se instalan más en centros logísticos que cuentan con certificados de sostenibilidad y que son respetuosos con el medio ambiente, con el fin de reducir la huella de carbono derivada de su actividad y, además, reducir sus costes. “La sostenibilidad es un criterio clave en las decisiones de compra o alquiler de espacios logísticos, y definitivamente va a formar parte del ADN del sector”, afirma Cardozo.Teniendo en cuenta esta nueva tendencia, “las empresas están apostando por la proximidad de sus plataformas a las grandes ciudades, lo que además de reducir el tiempo de entrega también favorece la reducción de emisiones de CO2 de su logística”, explica la responsable de grandes cuentas de TPF Consulting, Rebeca González.Las principales características de los nuevos centros logísticos sostenibles, según indican desde Inmoking, son la integración de instalaciones fotovoltaicas en las cubiertas, la creación de puntos de carga para vehículos eléctricos y la adopción de certificaciones voluntarias sobre la sostenibilidad de los edificios con certificados de calidad, tipo BREEAM o LEED, que garantizan un menor impacto en el medio ambiente y en los ocupantes del edificio.“Los operadores del sector están plenamente concienciados del granito de arena que tienen que aportar para alcanzar la neutralidad de carbono. De ahí el interés en contar con edificios con los mejores certificados, garantía de que esos espacios son los más adecuados para realizar sus operaciones”, señala el country manager Spain de Prologis, Cristian Oller.TecnologíaPor otro lado, la tecnología es la herramienta clave para transformar los procesos, consiguiendo que sean más eficientes y sostenibles, tal y como afirma González.En este sentido, muchas empresas quieren impulsar procesos de automatización en sus operativas. “Por este motivo nos demandan grandes espacios flexibles en los que instalar multitud de robots y en los que sea muy fácil combinar el trabajo de los empleados con el apoyo de las máquinas, clave para asumir los retos tanto del comercio electrónico como de la estacionalidad y los picos”, explica Oller.Asimismo, el director nacional de Industrial & Logística de CBRE España, Alberto Larrazabal, señala que “todas las naves tendrán mayor tecnología aplicada en el corto plazo y esto supondrá mejoras en aspectos como la distribución de rutas y paquetes, algo que resultará clave tanto a clientes como a operadores de retail, para ganar eficiencia, rapidez y ahorro”.