En Madrid, el crecimiento fue especialmente destacado, situándose en un 120% con un total de 886.405 metros cuadrados de suelo logístico contratado. En Barcelona, a pesar de que el porcentaje de contrataciones se redujo en casi un 40%, en 2017 alcanzó los 450.000 metros cuadrados.
En Valencia, la cifra llegó a los 161.731 metros cuadrados, focalizados principalmente en Ribarroja (118.931 metros cuadrados), que supone el 74% de la ocupación en la comunidad con 14 de las 21 operaciones realizadas en todo el año.
Tras la debacle de 2009, se produjo una breve recuperación, pues el sector volvió a caer levemente en 2012 y 2013 para iniciar un crecimiento progresivo que ha desembocado en el boom actual.La contratación logística en la península ha continuado creciendo a la par que las inversiones de empresas tanto nacionales como extranjeras.
La mayoría del capital invertido en nuestro país, explica Alberto Larrazábal, director Nacional de Industria y Logística de CBRE, es asiático (casi 1.000 millones de euros en 2017). El resto del capital proviene de compañías nacionales o Socimis y una minoría es capital extranjero (británico, alemán, francés o de Estados Unidos).
Estas compañías vieron en 2017 una oportunidad en el mercado inmobiliario logístico tras la recuperación de la crisis inmobiliaria que afectó a España de 2008 a 2014. egún datos de la consultora CBRE, estas compañías alcanzaron en el tercer trimestre de 2017 un nuevo récord en el mercado logístico español, invirtiendo 1.167 millones de euros, lo que supuso un aumento del 25% respecto a 2016, cuando la cifra llegó a los 931 millones de euros.
A cierre de 2017, la cifra superó los 1.400 millones de euros, según los datos publicados por JLL, un 72% más que en 2016, con un total de 28 operaciones de inversión, de las cuales cerca del 40% correspondieron a proyectos logísticos. La mayor inversión realizada en 2017 en el mercado inmobiliario logístico fue la compra por parte de China Investment Corporation (CIC) de los activos de Logicor por 12.250 millones de euros, que hizo duplicar la cifra de inversión en 2017.
En palabras de Alberto Larrazábal, “2017 ha sido un año récord”. Si ya 2016 fue un año histórico en las contrataciones logísticas, con 960 millones de euros en inversión, “en 2017 se superaron las expectativas alcanzando los 1.900 millones”. Zonas LogísticasLas áreas de mayor inversión por parte de las compañías se sitúan en zonas logísticas y estratégicas como los nodos intermodales: puertos, zales o centros de transportes. Se está invirtiendo sobre todo en naves destinadas al almacenaje y distribución y en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, que se ha añadido ahora”, explica Larrazábal.
Jean Bernard, director nacional del departamento industrial y logístico de BNP Paribas Real Estate y Fernando Sauras, director de inversión industrial y logística para España, aseguran por su parte que los mercados principales de Madrid y Barcelona “son los que capturan la mayor parte del protagonismo de las inversiones, por su volumen, capacidad de captación de demanda y consumo”.
“No obstante – apuntan los directivos – mercados secundarios como el de Valencia, ya compiten al mismo nivel. Otros mercados como Sevilla, País Vasco, Málaga o Alicante veremos que paulatinamente empiezan a cobrar interés”. e suman por tanto a la “tríada” otras ciudades como Málaga, Bilbao, Zaragoza o Sevilla. Merlin Properties, en concreto alquiló en 2017 cerca de 300.000 metros cuadrados en Madrid, Barcelona, Valencia (Almussafes) y Sevilla.
Óscar Martín, leasing officer de Prologis Iberia, asegura que las inversiones de la compañía se centran en “las grandes ciudades, centros de consumo y puertos o aeropuertos de carga próximos a esas grandes ciudades, que son consideradas como destinos de inversión estratégicos para nosotros”.
En opinión de Merlin Properties, las mejores opciones para invertir son los principales corredores logísticos “en los cuales existe la demanda principal por parte de nuestros clientes, aunque hay que ser prudentes a la hora de comprar para seguir ofreciendo naves terminadas a un precio de mercado”. Óscar Martín explica además que existen tres factores clave para que Prologis invierta en un área: la ubicación, las conexiones viarias y los accesos a las vías rápidas.Previsiones 2018Según el estudio Urban Logistics publicado por Cushman & Wakefield, la demanda de suelo logístico en Madrid y Barcelona crecerá en 2018 un 102%.
Las previsiones de las compañías que invierten en suelo logístico son muy positivas. Alberto Larrazábal prevé un año con gran volumen de inversión, con gran rotación de activos, estimando que se alcance entre los 1.300 y 1.700 millones de euros. BNP Paribas también espera batir récord en volumen de inversión en este primer trimestre del año. Además, explica la compañía, “el sector del e-commerce va a seguir muy activo”.
“También los demás sectores van a seguir su crecimiento y muchas empresas de logística van a querer reagrupar sus instalaciones en un solo almacén con el fin de optimizar sus recursos”, añade. Merlin Properties, por su parte, prevé una continuidad del crecimiento durante 2018 para el cual seguirá buscando oportunidades de compra en las principales ubicaciones y edificará proyectos llave en mano en los suelos de su propiedad.
Actualmente, la compañía tiene distintos proyectos en curso, desde edificación de naves logísticas, como de cross-docking en San Fernando de Henares o Getafe-Gavilanes.
Además de estos dos proyectos ubicados en la primera corona de Madrid, Merlin Properties arranca 2018 con proyectos en la segunda y tercera corona de Madrid, situados en Azuqueca y en la zona sur de Madrid. La compañía prevé también invertir en Sevilla, Lisboa y explorará oportunidades de compra de suelo en Barcelona, Valencia, Málaga y Bilbao.