El sector inmologístico celebra el buen comportamiento del mercado en 2022 pero mira con recelo 2023 ante la incertidumbre económica global.
MADRID. A principios de 2022, la inmologística parecía ajena a la incertidumbre general del mercado y del entorno macroeconómico. De hecho, todos los profesionales del sector consultados por Diario del Puerto coinciden en apuntar que “el cierre de 2022 va a ser muy bueno”, ya que el comportamiento de la demanda y de la inversión han favorecido la puesta en marcha de nuevas plataformas logísticas que se han ocupado casi al 100%.
Según los datos recogidos por el estudio del Sector Logístico en España de la consultora CBRE, en el tercer trimestre de 2022 el volumen de inversión en el sector ascendió a 884 millones de euros, lo que suma un total de 2.059 millones en estos nueve meses, “superando la cifra total del ejercicio anterior, siendo 2021 año récord hasta la fecha”. Además, el estudio recalca que el 92% de las inversiones han venido de la mano de agentes internacionales.
En este sentido, el managing director Retail & Logistics de Merlin Properties, Luis Lázaro, señala que “el mercado inmologístico va a cerrar un 2022 muy bueno con cifras de contratación neta muy elevadas, cuando no récord, en todos los polos logísticos a lo largo de la Península. Esto habla del buen estado de la demanda, perfectamente cubierta por la oferta puesta en el mercado por parte de los inversores y promotores y que ha supuesto una reducción de la disponibilidad de naves en todos los mercados”.
Asimismo, en cuanto a la inversión, Lázaro celebra el interés y el movimiento que está habiendo en 2022. “El sector inmologístico en España sigue atrayendo el interés de los inversores. Pese a las turbulencias económicas y a la dinámica en la que nos encontramos, creemos que este está siendo un año muy positivo en términos de take up (absorción neta)”, señala el vicepresidente y Country Manager Spain de Prologis, Cristian Oller.
Por tanto, “el mercado inmologístico se ha reforzado a lo largo de 2022 con un crecimiento estable y sólido”, tal y como subrayan el Country Manager y el director de Desarrollo de Mountpark Iberia, Leandro Greblo y Guillermo García-Almuzara, respectivamente. Sin embargo, en los últimos meses del año, los profesionales del sector respiran una calma tensa cuando miran hacia el 2023.
Para el próximo año, las expectativas de crecimiento son menores con respecto al 2022, aunque los profesionales afirman que el sector inmologístico seguirá creciendo.
El aumento del precio de los materiales de construcción y del precio del suelo , así como el incremento de los tipos de interés “imprimen cierta tensión en el mercado y en el desarrollo de las operaciones”, destacan los directivos de Mountpark Iberia. En este sentido, todos los profesionales del sector explican que el sector se encuentra en un momento de reajuste, en el que se deben reestructurar las estrategias. “En estos momentos nos encontramos ante una situación de incertidumbre que está provocando que los inversores estén a la espera por el hecho de no saber a ciencia cierta donde se situarán las rentabilidades de los inmuebles en los próximos meses y cuándo se estabilizarán”, indica el vicepresidente y Country Manager de Prologis España, quien añade que “por el bien del sector, esperemos que de cara al 2023 las turbulencias pasen cuanto antes, y que se produzca una corrección de forma ágil y rápida que derive en la generación y modernización de infraestructura logística tan necesaria para nuestro país”.
La principal preocupación reside en que “la subida de tipos de interés hará que los inversores se contraigan en sus planes de inversión”, una situación que se puede neutralizar si se produce “una subida de rentas y correcciones en los precios, donde se ajusten estos incrementos de costes de financiación”, explica codirector general de Inmoking, Jorge Pomar.
En este mismo sentido, el director de Comercial y Expansión de Nederval, Vicente Morata, señala que “el alza de tipos y, por consiguiente, el coste de la financiación, ha hecho que muchos proyectos de inversión de paralicen, ya que los fondos requieren retornos más altos que los que había hace seis meses, lo que deriva en un desencuentro con las expectativas que tenían los vendedores”.
En esta misma línea, el director de Scannell Properties para España y Portugal, Javier Inchauspe, explica que “ desde 2015 los tipos de interés estaban bajando, con lo cual, los precios de compra por los inversores de las naves subían porque compraban a una rentabilidad más baja, con lo cual si te encontrabas con un problema de coste de construcción o de incremento de coste de suelo, siempre podías balancearlo con unos precios de venta de yields más baja. El problema es que ahora la curva se ha dado la vuelta y los inversores exigen más rentabilidad debido a la subida de los tipos de interés, con lo cual ya no puedes hacer frente a esta subida del precio de construcción y precio de suelo con una mejora de precio de venta, porque los precios de venta están bajando porque los valores de los inmuebles están en descenso”.
Con este panorama sobre la mesa, las previsiones para 2023 son que “los nuevos desarrollos verán comprometida su rentabilidad esperada y es probable que algunos no vean la luz en un futuro inmediato como anteriormente estaba previsto”, detalla el Managing director Retail & Logistics de Merlin Properties, que añade que “no podemos olvidar el impacto que tienen los nuevos proyectos logísticos para mejorar la eficiencia operativa de los operadores y retailers. Aunque pensemos que el crecimiento del sector en el futuro no será tan boyante como hasta ahora, sigue siendo un mercado rentable y en el que sigue habiendo mucho interés inversor”.
Además, después de dos años en los que los desarrollos a riesgo eran los que predominaban, con esta nueva situación de incertidumbre a la que hay que sumar la ralentización del crecimiento del e-commerce, la tendencia va a ir hacia los “llave en mano”, con el fin de asegurar la ocupación de las naves antes de llevarlas a cabo. “Las previsiones del mercado inmologístico para 2023 van a seguir marcadas por la incertidumbre en el inicio de nuevos proyectos especulativos y por la tendencia a cierres ‘llave en mano’ con los operadores/usuarios finales ya que va a ser muy complicado absorber los nuevos costes de financiación de los proyectos”, especifica el gerente de Triangle REM, Jesús Fajardo.
Además, otro de los factores que obliga al sector inmologístico a entrar en 2023 con mucha cautela es la evolución del consumo. No hay que olvidar que los operadores logísticos/usuarios de las naves logísticas demandan más espacio en función de su actividad. Si hay una contracción del consumo, como está ocurriendo actualmente, es muy probable que la necesidad de espacios logísticos también disminuya, lo que pude condicionar el crecimiento del sector inmologístico en el próximo año.
Demanda
La seguridad con la que hablan los expertos del crecimiento del sector inmologístico está basada en cuatro pilares fundamentales que detalla el vicepresidente y Country Manager de Prologis España.
La demanda de espacios logísticos está garantizada gracias al impulso del e-commerce, que todavía tiene margen de crecimiento en España; a la existencia de activos obsolescentes, que deriva en la reconversión de espacios; la relocalización de las industrias; y el aumento de los stocks.
Según detalla Oller, en estos momentos ”el comercio electrónico está tirando de la demanda, estamos pasando actualmente por una ‘meseta’ con pendiente moderada pero positiva en la curva de crecimiento que corrige el inmenso crecimiento experimentado durante la pandemia”.
En cuanto a la relocalización de las industrias, Oller detalla que “se están detectando tímidos, todavía, movimientos de ‘nearshoring’ que irremediablemente tienen un impacto positivo a nivel logístico y de almacenamiento de stock. Hay empresas que han decidido acercar sus procesos de producción para prevenir ciertas roturas de stock y en cierto modo este factor también está impulsando la demanda en el sector”.
En cuanto al aumento de stocks, la incertidumbre vivida en los últimos años y las sucesivas roturas de la cadena de suministro han derivado en que las empresas y operadores aumenten sus niveles de stock, pasando de un modelo “just-in-time” a uno “just-in-case”, lo que aumenta la demanda de espacios logísticos.
La demanda se ve favorecida por el e-commerce; la obsolescencia de los activos; la relocalización industrial y el aumento de stocks
Rentas: al alza
La previsión en cuanto al comportamiento de las rentas es clara: al alza.
“Actualmente y tras muchos meses de rentas relativamente estables o con poco crecimiento, sí que se atisban subidas de rentas interesantes”, indica Lázaro. Los profesionales del sector achacan este incremento a la baja disponibilidad de espacio y a la ralentización de los proyectos. Además, también apuntan al incremento de los costes de construcción, de financiación y explican que van a estar condicionadas por la alta demanda y por la tasa de ocupación.
Asimismo, el Managing director Retail & Logistics de Merlin Properties añade que “la principal causa ha sido la traslación de nuevas tarifas de los operadores logísticos lo que permite incrementar margen de maniobra en sus costes inmobiliarios. Durante un tiempo hemos visto como los retailers online, con su estrategia de entrega inmediata y gratis, estaban presionando a toda la cadena de suministro, lo que afecta claramente a los operadores logísticos, forzándoles a operar con márgenes muy bajos. Sin embargo, con la subida de los precios del petróleo, los operadores logísticos han empezado a subir precios de forma significativa con la consecuente mejora operativa y posibilidad de pagar rentas más altas en proyectos de nuevo desarrollo, lo que está motivando la subida de alquileres que estamos viendo”.
En este sentido, el Country Manager y el director de Desarrollo de Mountpark Iberia, apuntan que “tenemos que resaltar que las rentas son una consecuencia directa de la relación entre la oferta y la demanda de producto. En los últimos meses hemos visto como casi todo el producto nuevo y moderno que aparecía en el mercado disponía de un inquilino en el corto plazo. Estamos viendo que, para productos de nueva construcción, el incremento de rentas es un hecho y, sobre todo, una necesidad. Si los costes de construcción han subido significativamente, y las rentabilidades esperadas son mayores, el incremento de rentas es inevitable. Además, este incremento de renta producirá una diferenciación”.
EN DETALLE
El comportamiento del consumo en la Campaña de Navidad, que se inició el pasado viernes 25 de noviembre con el Black Friday, es un termómetro para el sector inmologístico, ya que de su comportamiento depende la demanda de espacios logísticos en 2023. Lo cierto es que las previsiones que se hicieron por parte del presidente de UNO Logística, Francisco Aranda, no ofrecen esperanza en cuanto a un cambio en la tendencia de confianza de los consumidores. Aranda indicó que se realizarían un 5,3% menos de envíos que los acaecidos en 2021.
De igual forma, el gerente de Triangle REM señala que “la previsión es que se produzcan incrementos en todas las plazas, tanto en las zonas prime como en las ubicaciones secundarias, debido a la actualización del IPC en los activos arrendados y por los nuevos proyectos en construcción”.
El nivel de rentas se verá más acuciado en plazas como Cataluña, donde la escasez de oferta de suelo obliga a que en los nuevos desarrollos las rentas se incrementen de manera considerable.
El director de España y Portugal de Scannell Properties explica que ya se había visto un ligero aumento de rentas a lo largo del 2022, sobre todo en Barcelona. “Ahora, los diferentes actores, principalmente promotores que estamos en el mercado, vemos que la única manera de hacer viable un proyecto económicamente es subiendo las rentas o bajando el precio del suelo. El precio del suelo es lo último en verse afectado, por lo que esperamos que a lo largo de 2023 los precios del suelo empiecen a bajar, pero entre tanto lo que sí va a empezar a pasar es una subida de rentas”, señala.
En cualquier caso, el ánimo del sector es positivo y los profesionales confían en superar la situación de incertidumbre como hasta ahora lo han venido haciendo. “A pesar de la incertidumbre generada por el conflicto bélico y la inflación el mercado inmologistico demuestra su carácter resiliente como ya lo hizo durante la pandemia”, subraya el codirector general de Inmoking.
“La única manera de hacer viable un proyecto económicamente es subiendo las rentas o bajando el precio del suelo”
Se desploma la confianza del consumidor.
El Índice de Confianza del Consumidor (ICC) de octubre de 2022, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas, pone de manifiesto que los consumidores no tienen intención de aumentar su consumo, ya que el nivel de confianza se situó en un 54,7%, un dato preocupante si se tiene en cuenta que los valores menores de 100 denotan una percepción negativa de los consumidores. Su evolución interanual es negativa y se reduce 42,6 puntos con respecto del mismo mes de 2021 (97,3%). Según se detalla en el informe, este resultado se debe al descenso de valoración de la situación actual, que bajó 37,8 puntos con respecto a octubre de 2021; y de la valoración de las expectativas de futuro, que descendieron 46,5 puntos con respecto al año anterior.
“2023 no se espera que sea un año récord como 2021”
Alberto Larrazábal,
director nacional de Industrial & Logística de CBRE
El sector inmologístico ha registrado un récord de contratación e inversión acumulada en el cierre del tercer trimestre de 2022. El mercado tuvo una contratación de 950.000 metros cuadrados durante el tercer trimestre, por encima de los 200.818 registrados en el mismo periodo del año anterior. Con estos datos, el sector suma un take-up de más de 2.000.000 metros cuadrados entre enero y septiembre, representando un 8% más que en el mismo periodo del año anterior, y siendo la mayor cifra registrada hasta la fecha.
La gran absorción ha hecho que la tasa de desocupación nacional descendiera, situándose en un 6,7% frente al 7,5% del año anterior. Actualmente hay 820.301 metros cuadrados en construcción, de los cuales, un 47% ya están ocupados, y un 37% tiene una entrega para finales de este año, sumando 14 millones de metros cuadrados en stock. Por otro lado, la alta demanda y el descenso de la tasa de desocupación han aumentado generalmente las rentas. La renta prime de las primeras coronas se ha incrementado un 2,6% este año, hasta alcanzar los 5,90 euros por metro cuadrado al mes.
En cuanto a la inversión, entre enero y septiembre se registró una total de 2.058 millones de euros acumulados en el sector, lo que representa un 24% más que en el mismo periodo del 2021. Las operaciones con un importe inferior a 20 millones de euros ganaron protagonismo y representan el 26% del total. Este tipo de transacciones es muy útil para los inversores institucionales, porque se centran en compras en las primeras coronas y de activos de última milla. Sobre todo, ha ganado mucho peso en ciudades como Valencia, Bilbao, Málaga y Sevilla.
Por su parte, el e-commerce ha tenido un peso del 15% sobre la contratación, lo que demuestra una importancia inferior respecto al año pasado, cuando tuvo un peso del 21%. No obstante, también existe un reto que tienen las empresas de e-commerce: la logística inversa. El consumidor está habituado a comprar en línea. También a devolver. De hecho, en Estados Unidos, en el año 2021 más de 21% de los pedidos online se acabaron devolviendo. Las devoluciones tienen un impacto muy relevante en la sostenibilidad medioambiental y generan huella de carbono. Todo este proceso de manipulación es difícilmente cuantificable a la hora de negociar los costes con clientes y su optimización supone un verdadero reto para los operadores logísticos en términos de eficiencia y competitividad.
Sobre las tendencias y requerimientos que deben tener en cuenta los principales actores del sector inmologistico, es esencial fomentar e incentivar la eficiencia energética en las industrias electro-intensivas; la adquisición de nueva tecnología; ayudar a las empresas a crecer y digitalizarse y a impulsar la capacitación digital de los profesionales para atraer talento digital al sector.
Poniendo el foco en lo anterior, la industria inmologística mejoraría notablemente su competitividad internacional, gracias al despliegue del Internet de las Cosas, la robótica o el 5G, convirtiéndose en una industria más inteligente, puntera, innovadora, sostenible y con una menor huella ambiental.
De cara al 2023, se prevé una demanda alta de take-up, aunque no se espera que sea un año récord como 2021. La subida de la yield y el incremento de los costes de construcción provocarán una menor construcción y las rentas seguirán creciendo hasta un 13% durante los próximos tres años, y esta subida se podría acentuar en las zonas prime. En cuanto a la inversión, se esperan rentabilidades al alza el año que viene como consecuencia de una financiación más escasa y cara. Y la valoración de los activos será un clave en el próximo ejercicio.
“Nuestro sector continuará creciendo, sobre todo por el e-commerce”
Gustavo Cardozo,
director general de Panattoni para España y Portugal
El 2022 ha sido un año muy cambiante con desafíos globales que se fueron superando a sí mismos. A inicio de año, la incertidumbre fue por la propagación de la variante Ómicron, luego la amenaza de la guerra entre Rusia y Ucrania que se hizo realidad, posteriormente la inflación, y a día de hoy el impacto de las políticas económicas aplicadas para atajarla. Desafíos que no han afectado negativamente al mercado inmologístico. Todo lo contrario, según los últimos estudios de mercado, el sector ha sido capaz de captar unos niveles de inversión superior a los 2.000 millones de euros, un 24% más que el mismo período de 2021. Al igual que en términos de contratación, también se han mantenido respecto al año pasado. Estos resultados son positivos a pesar de las circunstancias, pero no podemos ignorar las previsiones económicas para el 2023.
El enfriamiento de la economía es una realidad que todos los expertos en la materia ven como inevitable, pero la clave estará en su duración (se estima sea corta) y en su intensidad. Esta última, se verá atenuada en España por la poca dependencia energética de Rusia, al contrario que otros vecinos como Alemania o Italia.
Nuestra ubicación geográfica también nos aporta una ventaja competitiva que han visto empresas extranjeras que invertirán más de 50.000 millones en la economía española como: A.P Moller-Maersk en Galicia y Andalucía, Volkswagen en Martorell y Valencia, Envision Energy y Acciona en Extremadura, InoBat en Valladolid y ArcelorMittal en Asturias. Estas inversiones beneficiarán a la demanda interna y más en específico al sector inmologístico. En otras palabras, nos dotarán de capacidad de resistencia ante este enfriamiento. Los pronósticos indican que posiblemente estaremos en mejor situación que nuestros vecinos europeos, que están dedicando todo su esfuerzo en buscar fuentes alternativas de energía que garanticen la continuidad de la actividad industrial, y tener reservas suficientes para sus ciudadanos para poder afrontar el invierno.
A pesar de la coyuntura económica que se avecina, nuestro sector continuará creciendo, por varios motivos, siendo uno de los más importantes que el e-commerce seguirá demandando espacios logísticos, especialmente cerca de los grandes núcleos de consumo. Aún tiene mucho margen de crecimiento, en especial en España y Portugal, donde estamos muy por debajo de las cuotas de venta online de otros países europeos.
El e-commerce es un mercado que se ha consolidado en estos últimos dos años, gracias a su crecimiento exponencial durante la pandemia. Se considera que tiene margen para crecer porque va muy ligado a la tecnología que ofrece constantes innovaciones para vender online, y para gestionar esas ventas. Por esto, los almacenes que construimos son flexibles y amplios, permiten incorporar automatismos, o adaptarse a nuevos estilos de distribución interna como estanterías y robots.
Al escuchar, y estar cerca de nuestros clientes, somos conscientes del reto que también supone la sostenibilidad en su día a día. Por esta razón, nuestra estrategia de sostenibilidad ‘Go Earthwise with Panattoni’ es compatible con las metas de sostenibilidad de nuestros clientes. Todos nuestros centros cuentan con certificación ‘BREEAM nivel “Very good” o “Excellent” como el almacén de 9.200 metros cuadrados recientemente terminado en el Polígono Carpetania en Getafe.
La sostenibilidad no es un requerimiento más para tener buena imagen, es el medio para continuar fortaleciendo el mercado inmologístico, y estar a la altura de lo que exigen nuestros clientes. Sin dejar a un lado la visión a largo plazo, para garantizar el mejor futuro de la inmologística: con más y mejores infraestructuras.
Inmologística sostenible = Descarbonización de la cadena
El principal objetivo de los operadores logísticos y de las empresas en general es reducir su huella de carbono. Por ello, los promotores inmologísticos ayudan a sus clientes en la consecución de estos objetivos durante la construcción del edificio, a través de la utilización de materiales más sostenibles y aislantes y a través de un diseño que optimice los recursos naturales, con el fin de dar lugar a un edificio de balance positivo en el que se priorice el ahorro energético y, por ende, la rentabilidad de las operaciones. “Todos trabajamos por conseguir el máximo sello medioambiental que se pueda tener en el mercado y se consigue llevando a cabo unas técnicas de construcción sofisticadas y unas mejores calidades. Todo debe redundar en un menor consumo energético”, explica el director de España y Portugal de Scannell, Javier Inchauspe.
En esta misma línea, el Managing Director Retail & Logistics de Merlin, Luis Lázaro, señala que “la inmologística también puede aportar su granito de arena con iniciativas como el uso de materiales más eficientes, sostenibles y próximos a la localización del desarrollo”.
La economía circular y la instalación de sistemas que permitan la producción y almacenaje de energía renovable , así como soluciones logísticas que mejoren la eficiencia del edificio, son otras de las soluciones que se están empleando por los promotores para favorecer ese objetivo de descarbonización del sector, tal y como detalla el Country Manager de Prologis España, Cristian Oller. Otro ejemplo de sostenibilidad es la implantación por parte de Nederval de un sistema de SUDS (Sistema Urbano de Drenaje Sostenible) “que canaliza las lluvias torrenciales hacia el subsuelo evitando tirar el agua hacia los colectores que provocan las inundaciones”, detalla su director de Comercial y Expansión, Vicente Morata.
La sostenibilidad, por tanto, es esencial en cualquier tipo de construcción logística. “Lo que inicialmente se veía como un incremento en el coste de construcción, ya que obtener un certificado de sostenibilidad supone realizar inversiones adicionales en el proyecto, hoy se ve como una obligación y un requisito para los usuarios finales, pues es una manera de descarbonizar su cadena logística”, subraya el cordirector general de Inmoking, Jorge Pomar.
En definitiva, “se trata no solo busca generar publicidad superficial al respecto, sino también actuar de forma práctica y objetiva en implementar soluciones que realmente reduzcan de forma efectiva nuestra huella de carbono”, indican el Country Manager y el director de Desarrollo de Mountpark Iberia, Leandro Greblo y Guillermo García-Almuzara.
El e-commerce seguirá siendo clave en la contratación de suelo logístico
El crecimiento exponencial del e-commerce desde la pandemia ha favorecido la contratación de suelo logístico en España. Tanto es así que en 2021 el comercio electrónico tuvo un peso del 21% sobre la contratación total, según datos de la consultora CBRE.
Más detalladamente, el comercio online creció durante la pandemia un 20% según la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) y, desde entonces, no ha parado de crecer. En 2021 superó en España los 57.700 millones de euros, un 11,7% más que el año anterior. Además, en el primer trimestre de 2022, el canal online superó los 15.600 millones de euros, un 25,3% más que en el mismo período del año anterior, según datos de la CNMC, que detalla que el 73% de los usuarios de internet compran bienes y servicios online, en comparación con el 64% de 2019, año pre-COVID.
Asimismo, expertos como el fundador y CEO de ProEquity, David Martínez, señalan que “el e-commerce será uno de los principales motores para el sector logístico en 2023”. Martínez detalla que las compras por parte de consumidores en comercios online actualmente suponen un 15% de las ventas, y se prevé que alcancen el 25% para 2025. “Este aumento de la actividad, con su consecuente ampliación de stock, se ha trasladado en un incremento de la demanda de plantas logísticas en las que orquestar los envíos de productos a sus destinatarios, en su mayoría, consumidores finales”, explica.
En este mismo sentido, el codirector general de Inmoking, Jorge Pomar, detalla que “el sector inmologístico goza de buena salud por hechos como el constante crecimiento del e-commerce, ya que en España aún tenemos recorrido con respecto otros países de nuestro entorno”.
Sin embargo, la bonanza del comercio online y, por ende, de la inmologística, se vio cuestionada cuando en septiembre Amazon anunció la paralización de la construcción de nuevos centros logísticos en España hasta 2024. Esta maniobra del gigante del comercio electrónico hizo pensar que el crecimiento del e-commerce fue un espejismo resultante de la etapa de confinamiento en la que los consumidores no podían acudir a la tienda física. De hecho, IAB Spain, en su último estudio, detalla que la tendencia del consumo en 2022 premia al canal híbrido (compra on y off-line), con un crecimiento del 62%, y frena las compras únicamente por internet un 16% con respecto a 2021, lo que supondría una ralentización del crecimiento que el e-commerce ha experimentado en los últimos años.
No obstante, la realidad es que el e-commerce ha seguido creciendo tras la pandemia, aunque a un ritmo más pausado. Esto ha derivado en que el 15% de las operaciones de contratación de suelo logístico entre enero y septiembre en España han estado vinculadas al crecimiento del comercio electrónico, según datos de la consultora CBRE. “Creemos que nuestro país todavía pasa por un profundo proceso de digitalización el cual será la base fundamental del mercado inmologístico durante los próximos años”, apuntan el Country Manager y el director de Desarrollo de Mountpark Iberia, Leandro Greblo y Guillermo García-Almuzara, respectivamente.
Por su parte, el managing director Retail & Logistics de Merlin Properties, Luis Lázaro, indica que “lo razonable es pensar que el comercio electrónico seguirá aumentando su cuota de mercado, aunque de manera más pausada. Todo ello contribuirá a que el mercado logístico siga creciendo, y muy importante, siga renovándose ante la obsolescencia operativa y técnica de naves antiguas”.
Además, “pese a toda la incertidumbre que también viven los consumidores, la explosión que vivió el e-commerce a principios de 2020 ha calado en los hábitos de consumo y sigue existiendo un gran potencial para el crecimiento del e-commerce y, con él, de una parte importante de la Inmologística”, apunta el gerente de Triangle REM, Jesús Fajardo.
Asimismo, el crecimiento del comercio electrónico “ha convertido al logístico en un sector de primera necesidad a raíz del crecimiento del comercio electrónico. Las previsiones del e-commerce son buenas pese a la incertidumbre que nos rodea, aunque su crecimiento será más moderado en relación con el efecto pandemia vivido unos trimestres atrás”, indica el vicepresidente y Country Manager de Prologis España, Cristian Oller. De estas estimaciones se concluye que el recorrido del comercio electrónico en España todavía es muy largo, por lo que se puede seguir hablando de crecimiento, que derivará de forma directa en la construcción de nuevos espacios logísticos.
Más suelo
Todo este cambio de paradigma en el consumo deriva en una mayor necesidad de suelo logístico. En este sentido, según se detalla en el informe de CBRE del primer semestre de 2022, el e-commerce está absorbiendo gran parte del suelo industrial existente, lo que implica que empresas con actividad productiva o manufacturera tengan dificultad en encontrar ubicación en el entorno de las ciudades y tengan que buscar suelo en la periferia lejana.
Asimismo, el director de Comercial y Expansión de Nederval, Vicente Morata, asegura que “sigue habiendo mucha empresa de última milla que está ubicada en inmuebles poco eficientes y que necesitaran un cambio”, lo que derivará en nuevos proyectos inmologísticos.
Sin embargo, el director de España y Portugal de Scannell pone el acento en el consumo para prever la evolución de la demanda de suelo logístico. “Si vemos que el consumo se resiente, entendemos que sí o sí la demanda por parte de los operadores logísticos bajará el año que viene”, señala.
7 plazas, 2 millones de metros cuadrados contratados
Las principales plazas logísticas de España han acumulado un total de 2 millones de metros cuadrados contratados hasta septiembre de 2022, según el informe del Sector Logístico en España de la consultora CBRE.
Zona Centro
La Zona Centro continúa siendo la ubicación más demandada gracias a su privilegiada ubicación con conexión directa a cualquier punto de la Península Ibérica y su buena conexión con los puertos marítimos de las tres fachadas, además de aglutinar al mayor número de empresas industriales y de consumidores finales. Tanto es así que registró una contratación de 202.000 metros cuadrados en el tercer trimestre de 2022, lo que suma un total de 889.000 metros cuadrados hasta septiembre, “cifra récord respecto al mismo período de años anteriores”, se destaca en el informe. A pesar de haber sufrido una caída de dos puntos, el e-commerce ha tenido un peso del 15% sobre el total de las operaciones. Además, la superficie disponible a cierre del tercer trimestre del año era de 889.000 metros cuadrados, lo que sitúa la tasa de desocupación en un 6,4% frente al 7,5% registrado en 2021. Asimismo, la elevada demanda de suelo logístico en la Zona Centro ha propiciado el aumento de las rentan en un 7% desde el tercer trimestre del 2021, hasta alcanzar los 5,90 euros por metro cuadrado y por mes.
Cataluña
La principal problemática del sector inmologístico en Cataluña reside en la falta de disponibilidad de suelo. A pesar de ser una plaza clave al ser una puerta directa hacia Europa y hacia cualquier parte del mundo a través de los puertos de Barcelona y Tarragona, la falta de disponibilidad de suelo propicia que sea una de las zonas más caras para establecer una plataforma logística. De hecho, esta situación ha elevado al alza las rentas un 3,4% en zona prime, situándose en los 7,50 euros por metro cuadrado y por mes en el tercer trimestre del año.
Según detalla el informe de CBRE, la contratación logística en Cataluña ascendió a 191.000 metros cuadrados en el tercer trimestre de 2022, lo que supone un total en todo el año de 584.000 metros cuadrados, de los que un 71% ha sido contratación neta. “A pesar de haber registrado un descenso del 11% respecto a 2021, los niveles de contratación siguen siendo superiores a la media histórica”, clarifica el estudio.
Asimismo, la escasez de producto disponible sigue dando lugar a que gran parte de la contratación siga vinculada a proyectos llave en mano y a pre-alquileres. De hecho, según recoge el informe de CBRE, en este año el 51% del total de la contratación ha estado vinculada a este tipo de producto. Por su parte, la tasa de ocupación ha sido del 3,9% frente al 3,5% del mismo período del año anterior.
Valencia
El suelo logístico valenciano ha despertado el interés de multitud de operadores y empresas para establecer su actividad. De hecho, tal y como detalla el estudio de CBRE, la contratación en Valencia ha sufrido un incremento del 35% en el acumulado hasta septiembre con respecto al mismo periodo del año anterior al sumar en el tercer trimestre 72.344 metros cuadrados, acumulando un total de 345.000 de metros cuadrados en lo que va de año “superando así el total de lo transaccionado en 2020”. Las rentas se mantienen estables en los 4,5€/m2/mes
Zaragoza
La contratación en esta plaza fue de 90.000 metros cuadrados hasta septiembre. Según se detalla en el informe, “aunque el mercado continúa en movimiento se ha registrado una caída del 13% respecto del mismo período del año anterior”. Esta plaza ha experimentado un incremento del 3,5% en las rentas.
Sevilla
En la provincia de Sevilla se han dado absorciones por encima de los 20.000 metros cuadrados de contratación en el tercer trimestre, superando los 76.000 metros cuadrados hasta septiembre, lo que supone haber contratado un 46% más que en todo el año 2021, con un incremento de rentas del 3,5%.
Málaga
A pesar de los problemas de disponibilidad de suelo, en Málaga se han contratado 24.000 metros cuadrados entre julio, agosto y septiembre de 2022. Según se detalla desde la consultora, en solo un trimestre se ha superado la cifra de los tres primeros meses de 2021. Asimismo, Málaga registró una caída de rentas del 4,3%, situando las rentas prime en 5,5€/m2/mes.
Bilbao
En Bilbao la contratación de suelo logístico se ha visto contraída por la incertidumbre económica. En cambio, las rentas se han mantenido estables en los 7,5€/m2/mes, respectivamente.
“El sector goza de buena salud”
Jorge Pomar
Codirector general de Inmoking
“La subida de tipos de interés hará que los inversores se contraigan en sus planes de inversión sino se produce una subida de rentas y correcciones en los precios, donde se ajusten estos incrementos de costes de financiación. Lo normal es que no vivamos un año de récord ni de absorción (hay proyectos nuevos paralizados por la inflación y menos oferta disponible) ni en inversión por lo comentado, pero tampoco se augura una caída del mercado, debido a la buena salud que goza el inmologístico, ya que la demanda de espacios sigue siendo muy sólida”.
“2023 será un buen año”
Vicente Morata
Director de Comercial y Expansión de Nederval
“A nivel de inversión, el alza de tipos y, por consiguiente el coste de la financiación, ha hecho que muchos proyectos de inversión se paralicen, ya que los fondos requieren retornos mas altos que los que teníamos hace seis meses. Esto produce un desencuentro con las expectativas que tenían los vendedores. Por otro lado, la demanda sigue muy fuerte sobre todo en las naves de calidad y bien ubicadas. La guerra y el incremento de precios quizá ralentice un poco el mercado en 2023 y no sea tan bueno como el 2.022, pero pensamos que será un buen año”.
“La tendencia será al llave en mano”
Jesús Fajardo
Gerente de Triangle REM
“En los últimos dos años la situación económica ha sufrido grandes vaivenes y esto ha provocado una gran sensación de incertidumbre, sobre todo, en los promotores e inversores a la hora de arrancar nuevos proyectos. Las previsiones del mercado inmologístico para 2023 van a seguir marcadas por la incertidumbre en el inicio de nuevos proyectos especulativos y por la tendencia a cierres ‘llave en mano’ con los operadores/usuarios finales, ya que va a ser muy complicado absorber los nuevos costes de financiación de los proyectos”.
“La rentabilidad se verá comprometida”
Luis Lázaro
Managing Director Retail & Logistics de Merlin
“Aunque el sector inmologístico parece haberse mantenido al margen de la incertidumbre general del entorno macro, sí que se ven ya signos de afectación de cara a este final de año. Estimamos que, durante los próximos meses, con el aumento de los costes de construcción, la subida de tipos de interés, la incertidumbre del mercado energético, la guerra de Ucrania y la elevada inflación existente, los volúmenes de inversión y construcción de nuevos proyectos se vean afectados. Estos nuevos desarrollos verán comprometida su rentabilidad esperada”
“El incremento de rentas es inevitable”
Leandro Greblo y Guillermo García-Almuzara,
de Mountpark Iberia
“Tenemos que resaltar que las rentas son una consecuencia directa de la relación entre la oferta y la demanda de producto. En los últimos meses hemos visto como casi todo el producto nuevo y moderno que aparecía en el mercado disponía de un inquilino en el corto plazo. Estamos viendo que, para productos de nueva construcción, el incremento de rentas es un hecho y, sobre todo, una necesidad. Si los costes de construcción han subido y las rentabilidades esperadas son mayores, el incremento de rentas es inevitable”.
“Los nuevos proyectos están peligrando”
Javier Inchauspe,
Director de Scannell España y Portugal
“Hay muchos desafíos para el año que viene. Ha habido mucha contratación y eso ha animado a mucha gente a lanzar muchos proyectos de naves a riesgo, sobre todo en la Zona Centro, pero de estos proyectos que se iban a acometer o que ya se están acometiendo, muchos están viendo peligrar por varias razones. La primera de ellas son los incrementos de los costes de construcción, que ya eran una realidad a finales del año pasado y se han ido acentuando a lo largo de este año, y la otra el incremento de los tipos de interés, que afecta a la rentabilidad”.
“El sector sigue atrayendo inversores”
Cristian Oller,
Vicepresidente y Country Manager de Prologis España
“Es evidente que hay turbulencias en la economía. No obstante, los fundamentales del sector inmologístico siguen robustos en España, con unos niveles de take-up de espacio sin precedentes y con unas tasas de desocupación del 2,3% en el mercado de Barcelona y por debajo del 6,3% en la Zona Centro. Además, identificamos cuatro palancas de impulso: el e-commerce; la obsolescencia de muchos activos; la relocalización de las industrias; y el aumento de stocks. El sector inmologístico en España sigue atrayendo el interés de los inversores”.
Alerta tendencias: activos de alta gama, el empleado en el centro y mayor flexibilidad
El paisaje de los polígonos industriales españoles está cambiando considerablemente con la construcción de nuevas naves más modernas, más estéticas y donde las zonas verdes cobran mayor protagonismo. La inmologística está derivando en un producto de “alta gama” en el que se ofrece al cliente un espacio flexible y adaptado a sus operativas, con más altura, amplias zonas de maniobra y con un mantenimiento sencillo con el fin de ser más eficientes.
“El mercado inmologístico ha pasado por una profunda transformación en los últimos 10 años. Nuestros clientes requieren edificios cada vez más modernos, eficientes y con un alto nivel de bienestar”, señalan el Country Manager y el director de Desarrollo de Mountpark Iberia, Leandro Greblo y Guillermo García-Almuzara, respectivamente.
En este mismo sentido, el Managing director Retail & Logistics de Merlin Properties, Luis Lázaro, apunta que “nos adaptamos a las necesidades y requisitos de nuestros clientes, que actualmente pasan por la carga eléctrica de flotas, la eficiencia operativa (altura, crujías amplias, zonas de picking extensas, ratio de muelles, campas de maniobra con profundidad suficiente, oficinas flexibles, etc) y energética (autoconsumo energía verde) de las naves logísticas. Además, los clientes valoran la capacidad y flexibilidad de adecuar las naves a sus diferentes necesidades operativas dentro de la misma nave (frío, APQ, almacenaje , Cross-docking...) ayudando en la medida de lo posible también a la integración de la logística última milla en el proceso”, coincidiendo con el criterio del director de Comercial y Expansión de Nederval, Vicente Morata.
Además, cada vez se tiene más en cuenta el bienestar y el confort de los trabajadores, ofreciendo espacios de ocio y deporte en los propios parques logísticos y una ubicación cercana a los principales medios de transporte, dando cada vez más importancia al “well-being” del que habla Lázaro y llevado a su punto más álgido por Prologis a través de su Parklife. “Una de las problemáticas a las que se enfrenta la logística en estos momentos es la de retención de talento y captación de personal cualificado”, explica el codirector de Inmoking, Jorge Pomar, por lo que “se está viendo claramente una tendencia por parte de los principales promotores de inmuebles logísticos para impulsar y diseñar edificios con medidas para el bienestar y confort de los trabajadores y que mejore la salud laboral, con certificaciones WELL, diseñando los edificios teniendo acceso a aire, agua e iluminación de calidad, fomentar espacios para realizar deporte, zonas comunes para comedor y descanso o incidir en el confort térmico y acústico, entre otras soluciones”, añade.
“La nueva cultura empresarial sitúa a las personas en el corazón de la organización y uno de sus principales objetivos es la retención del talento con lugares de trabajo que cumplan con las expectativas de su plantilla en cuanto a seguridad, comodidad y bienestar”, pone de manifiesto el gerente de Triangle REM, Jesús Fajardo.
En esta línea, el director de España y Portugal de Scannell Properties, Javier Inchauspe, explica que los promotores inmologísticos se encuentran en una nueva fase de los requerimientos de ESG (Environmental, Social and Governance), ya que “no solo nos hemos quedado en la “E” que era la parte medioambiental, sino que ahora vamos a naves con muchos servicios al empleado: comedores más amables, pistas deportivas, zonas sociales, con posibilidades de transporte, más luz natural... Se están reforzando mucho esos criterios porque es algo que demandan cada vez más los clientes”, detalla, aunque asegura que “lo que prima sigue siendo la renta y los clientes piden estas cosas siempre y cuando no vaya acompañado de un incremento de renta significativo”.
