Ni la exigente demanda, ni la aceleración en el dinamismo de la oferta hacen tambalear al sector inmologístico, que tras un 2024 al alza prevé mantener su pleno auge en 2025.
Madrid.Los expertos del sector inmobiliario logístico coinciden en su análisis: un balance muy positivo de 2024. Consideran que es un mercado en auge y con perspectivas de crecimiento para el próximo año 2025, gracias al notable impacto del sector logístico.
La logística se muestra como un pilar clave del desarrollo industrial y comercial en España, impulsada por factores como el comercio electrónico, la creciente necesidad de eficiencia operativa y la expansión de las infraestructuras logísticas.
Los actores del sector destacan tanto las oportunidades como los retos a los que se enfrenta esta industria en un contexto marcado por la escasez de suelo y la transformación de la demanda.
Según Gustavo Cardozo, director general de Panattoni en España y Portugal, los primeros nueve meses del año mostraron un aumento del 30% en las inversiones en comparación con 2023, alcanzando los 900 millones de euros.
Este aumento es una clara señal de la confianza de los inversores en la solidez del sector logístico, con un pronóstico de cerrar el año con una inversión cercana a los 1.300 millones de euros. Este auge ha venido acompañado por un fuerte incremento en la contratación de espacios logísticos, que ha alcanzado los 1,8 millones de metros cuadrados en los primeros nueve meses del año, un 23% más que en 2023.
Las principales zonas urbanas como Madrid y Barcelona siguen siendo los motores principales de esta actividad, aunque la escasez de suelo en áreas clave está impulsando la tendencia hacia desarrollos más especializados.
El aumento de la demanda de suelo, debido a la potente actividad logística, particularmente en áreas como Cataluña hará que, según Isaac Albert i Agut, presidente consejero delegado de Cimalsa, dicha demanda se perpetue en 2025. “A pesar de que los precios en Cataluña son de los más elevados de España, la oferta de suelo disponible es más completa, lo que hace que la región se considere un motor clave en el sector, con especial demanda en la segunda y tercera corona, donde aún se encuentran oportunidades de expansión. Sin embargo, la primera corona, donde se ubican los principales centros de actividad, ya está saturada, lo que genera una presión inflacionaria sobre los precios”.
La buena salud del mercado también es reflejada por empresas como Inmoking, en la que Roberto Ágreda, socio y director de la compañía, destaca un crecimiento sostenido en la contratación de espacios logísticos.
Ágreda hace alusión a “la zona centro de España, donde está viendo una absorción más lenta de los nuevos desarrollos, aunque se espera que esta tendencia se revierta en 2025”. En Valencia “nos encontramos un mercado muy complejo” tras el desastre de la DANA, indica el director de Inmoking, pues “la escasez de producto sigue siendo un problema acuciante”, pero “los grandes proyectos programados para los próximos años se consolidarán comercialmente en un breve espacio de tiempo”.
Transformación digital
Otras de las causas que las compañías señalan como responsables del crecimiento inmologístico son la transformación digital y la globalización, factores que han impulsado soluciones de distribución más eficientes y a gran escala. En empresas como Mountpark, Leandro Greblo, country officer Mountpark Iberia, ha destacado la relevancia de la sostenibilidad y la eficiencia operativa en los nuevos desarrollos, lo que responde a una creciente demanda de espacios logísticos de última generación. La integración de tecnologías renovables y estándares de alta gama en los proyectos es ahora un requisito clave para muchos operadores. “Nuestras instalaciones de última generación reflejan estas tendencias y ofrecen una propuesta de valor sólida para nuestros clientes”.
El enfoque en desarrollos “llave en mano”, que garantizan una entrega de espacios logísticos adaptados a las necesidades específicas de los inquilinos, ha sido uno de los cambios detectados este 2024.
Empresas como Prologis y Panattoni han señalado que la oferta de proyectos especulativos está disminuyendo, ya que la demanda de espacios logísticos ajustados a los requerimientos de los operadores está en auge. Apunta Cristian Oller, vicepresidente y country manager de Prologis, que “la tendencia actual se ha orientado hacia proyectos llave en mano, reduciendo significativamente la promoción de activos especulativos (sin inquilino asegurado)”.
De esta forma, se aprecia cierto cambio hacia una mayor personalización en los desarrollos logísticos y la necesidad de responder a un mercado cada vez más especializado y exigente.
EN DESTACADO
Gustavo Cardozo
Director general de Panattoni
Los primeros nueve meses del año mostraron un aumento del 30% en las inversiones en comparación con 2023, alcanzando los 900 millones de euros”
Isaac Albert i Agut
Presidente de Cimalsa
A pesar de que los precios en Cataluña son de los más elevados de España, la oferta de suelo disponible es más completa, haciendo la región un motor clave”
Roberto Ágreda
Socio y director de Inmoking
En Valencia nos encontramos un mercado muy complejo tras el desastre de la DANA. El problema de la escasez de producto es acuciante”
Leandro Greblo
Director Mountpark Iberia
Nuestras instalaciones de última generación reflejan estas tendencias y ofrecen una propuesta de valor sólida para nuestros clientes”
Cristian Oller
Vicepresiente de Prologis
La tendencia actual se ha orientado hacia proyectos llave en mano, reduciendo significativamente la promoción de activos especulativos”
Gerard Plana
Director logístico de Forcadell
Aumentará el stock de naves de calidad cerca de Barcelona, especialmente en la segunda corona. Una buena noticia para disponer de un parque moderno”
David Martínez
Director de Proequity
La falta de suelo para el desarrollo de plataformas logísticas en España representa un reto importante, especialmente en zonas como Madrid y Barcelona”
Escasez de suelo
A pesar de los resultados positivos, el sector tiene por delante importantes retos. La escasez de suelo disponible en áreas clave sigue siendo una de las principales limitaciones para el crecimiento de la actividad logística. Esta situación ha llevado a una escalada de los precios de alquiler, que en zonas como Cataluña alcanzan los 8,75 €/m²/mes y en la zona centro de España se sitúan en 6,85 €/m²/mes. Este aumento de precios se debe principalmente a la falta de oferta en áreas estratégicas y la saturación de los mercados más desarrollados. “En términos geográficos, Barcelona ha sido el principal receptor de inversión, concentrando el 33% del total en el primer semestre, mientras que Madrid ha aumentado su stock logístico, superando los 14,6 millones de metros cuadrados”, indica Gustavo Cardozo, director general de Panattoni.
En términos de futuro, las compañías del sector inmobiliario apuntan a un mercado marcado por eficiencia operativa, tecnología y sostenibilidad. Las empresas del sector, como Prologis y Mountpark, están invirtiendo en desarrollos que no solo responden a las demandas de espacio, sino también a las expectativas en términos de eficiencia energética, reducción de huella de carbono y cumplimiento de los estándares ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza).
Además, la tecnología aplicada a la cadena de suministro, como la automatización de almacenes y el uso de energías renovables, será un factor clave para la competitividad del sector en los próximos años.
En este contexto, Gerard Plana, director del departamento Industrial-Logístico de Forcadell, afirma que, de cara a 2025, “se prevén el inicio y la entrega de algunos proyectos de naves logísticas en las zonas más demandadas y con un vacancy más bajo”.
Por ejemplo, en Cataluña, según el responsable de Forcadell, “aumentará el stock de naves de calidad cerca de Barcelona, especialmente en la segunda corona. Esto es una muy buena noticia para poder disponer de un parque moderno y de calidad que atraiga a las empresas. La demanda sigue activa y el interés inversor muy alto, con lo que esperamos un 2025 activo en cuanto a la inmologistica”, señala Gerard Plana.
Por su parte, David Martínez, director de Proequity, menciona que la falta de suelo disponible para el desarrollo de plataformas logísticas en España representa un reto importante, especialmente en zonas metropolitanas como Madrid y Barcelona, donde las restricciones medioambientales y los complejos procesos administrativos dificultan la rápida creación de nuevos espacios logísticos.
Para hacer frente a esta situación, Proequity propone varias estrategias como el desarrollo de nuevas zonas logísticas en regiones emergentes como Málaga, Sevilla, Zaragoza o Vitoria; la implementación de nuevas tecnologías y formatos innovadores que optimicen el uso del espacio disponible (como el sistema de almacenamiento vertical, la implementación de sistemas automatizados, o el desarrollo de estructuras flexibles que puedan adaptarse a las diferentes necesidades logísticas); o la creación de políticas eficientes que faciliten la transformación, adaptación y reforma de terrenos de uso logístico.
Todo esto requiere una acción decidida por parte de las administraciones, se afirma desde Proequity, compañía en la que se considera que es fundamental agilizar los procesos de licencias y permisos, así como implementar una planificación más eficiente que contemple no solo la expansión de infraestructuras viarias, sino también alternativas multimodales que refuercen la logística sostenible a largo plazo”, señala David Martínez. Al mismo tiempo, “los desarrolladores tradicionales han innovado en sus propuestas, introduciendo tecnologías avanzadas y soluciones sostenibles que responden a las demandas del mercado actual”, concluye.
