Las tres principales plazas inmologísticas españolas, Madrid, Barcelona, y Valencia, han incrementado su contratación en el tercer trimestre de 2023, que corresponde con los meses de verano, según el informe de BNP Paribas Real Estate.
MADRID. Madrid cierra el tercer trimestre del segmento logístico con una contratación de 345.000 metros cuadrados distribuida en 20 nuevos contratos de julio a septiembre. Esto supone cuatro operaciones más que en el segundo trimestre.
Además, esta cifra de absorción supone un aumento de contratación del 30% con respecto a la actividad del mismo periodo analizado en 2022, y del 71% respectivamente en comparación con el segundo trimestre de 2023.
La cifra de contratación acumulada desde enero se sitúa en 729.879 metros cuadrados, observándose un ajuste respecto a los años 2022 y 2021 del 15%, periodos de mayor dinamismo de la serie histórica.
Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate, subraya que si bien “es cierto que se aprecia un ajuste en la cifra de absorción respecto a años anteriores, hoy en día se sitúa por encima de los años 2020, 2019 y 2018. Además, para el cierre del presente ejercicio las previsiones son positivas, ya que, a pesar del repunte leve de la tasa de disponibilidad, se prevé una contratación acumulada para el cierre del presente ejercicio de 1 millón de metros cuadrados”.
El tamaño medio de las operaciones también se ha incrementado de manera trimestral, pasando de 11.104 metros cuadrados en el segundo trimestre a 15.228 metros cuadrados en el periodo analizado.
Si se analiza la demanda por ejes y arcos, el eje A2 o Corredor de Henares vuelve a ser el que más demanda ha acumulado, concretamente el 52% de las firmas de la superficie contratada y el 60% de las operaciones, con un total de 158.130 metros cuadrados, distribuidos en 12 operaciones.
Así, el mercado actual ha incrementado en casi 813.214 m2 en los últimos doce meses, hecho que ha derivado que la tasa haya pasado del 5,77% al 6,33% actual. De cara a los próximos doce meses, hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 693.763 metros cuadrados.
Más operaciones y disponibilidad en Barcelona
La Ciudad Condal ha experimentado un cierre de trimestre positivo, con una contratación acumulada de 84.395 metros cuadrados, distribuidos en 16 nuevos contratos. Esta cifra es muy similar (-0.6%) a la registrada en el mismo periodo de 2022, año que supuso un récord de serie histórica, pero el dinamismo ha sido mucho mayor, pues se han contabilizado 6 operaciones más.
Por su parte, si se analiza la actividad acumulada hasta el 1 de octubre, se observa cómo la contratación bruta se sitúa en los 427.410 metros cuadrados, un 11% menos que la demanda registrada en el mismo periodo del 2022.
No obstante, el número de operaciones firmadas en lo que llevamos de 2023 (49) es un 25% superior a las operaciones contabilizadas entre los meses de enero y septiembre del 2022, hecho que pone de manifiesto la buena salud por la que pasa este sector, a pesar de que el tamaño medio de las operaciones sea sustancialmente menor.
Si se analiza la demanda por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco regional ha sido claramente el que más superficie ha contratado, seguido del arco nacional, que ha concentrado también el 19% de los contratos del trimestre y el 31% de la contratación. La escasez de espacios disponibles está condicionando la actividad registrada en el arco local, el cual ha absorbido el 13% de la superficie contratada y el 19% de las operaciones.
En este punto, la tasa de disponibilidad sí se ha incrementado significativamente en los últimos tres meses, situándose en el 6,10% a fecha 1 de octubre de 2023. Esto se debe principalmente a la entrega de varios proyectos nuevos al mercado disponibles, ubicados en el tercer arco principalmente. Por su parte, el parque total logístico de Cataluña se incrementa hasta los 8,2 millones de metros cuadrados.
Las perspectivas de cara al cierre de año son positivas: solo en los últimos tres meses han transaccionado operaciones que totalizan más de 100.000 metros cuadrados en ubicaciones como Rubí, Sant Fruitós o Caldes de Montbui. Durante los próximos dos años, 2024 y 2025, podrían incorporarse al mercado 1,7 millones de metros cuadrados.
Operaciones de pequeño tamaño en Valencia
Este trimestre se han firmado 11 contratos nuevos en Valencia, con una contratación que se sitúa en 27.227 metros cuadrados. Si bien es cierto que en este trimestre ha disminuido el ritmo respecto a los primeros meses del año, si cogemos como referencia el trimestre anterior, la cifra ha aumentado, pasando de 8 operaciones en el segundo trimestre del año 2023 a 11 operaciones este tercer trimestre.
El tamaño medio de las operaciones firmadas en el periodo analizado ha descendido hasta los 2.475 metros cuadrados de media, siendo el 91% de las operaciones con superficies inferiores a los 5.000. En el acumulado del año, la contratación se alza hasta los 193.407 metros cuadrados durante los tres primeros trimestres del año, cifra que representa un descenso de más de un 20% respecto al mismo periodo del año anterior (243.819 m² acumulado del año hasta Q3 2022).
Esto se debe principalmente a la escasa disponibilidad de naves logísticas durante el tercer trimestre. Si se analiza los mercados más demandados del tercer trimestre del año, se observa cómo más del 45% de los contratos se han firmado en Ribarroja, siendo el mercado más activo entre los meses de julio y septiembre. Durante este tercer trimestre, se observa cómo la demanda se ha dividido entre la zona centro y el sur, siendo la demanda de un 72,7% y un 27,3%, respectivamente.
En cuanto a la tasa de disponibilidad, durante el tercer trimestre, se ha ajustado considerablemente, situándose en el 1,59% en septiembre de 2023. Los bajos niveles de disponibilidad están motivando el interés de promotores y fondos por seguir desarrollando parques logísticos en el mercado logístico de Valencia. A día de hoy, hay un total de 235.345 m² de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado a finales del año 2023 y durante el año 2024.
