Según se desprende de los datos analizados por la consultora inmobiliaria internacional JLL, la contratación en el sector logístico en España registró durante el primer semestre del 2022 uno de sus mejores datos de los últimos años.
En conjunto, ambos mercados principales (Madrid y Barcelona) sumaron 900.000 metros cuadrados contratados, lo que supone un incremento del 75% respecto al año 2019 (época precovid). En concreto, durante el segundo trimestre del año, la contratación logística sumó 465.000 metros cuadrados.
En Madrid, la contratación de espacio logístico rondó los 330.000 metros cuadrados en el segundo trimestre, (+60% en la comparativa anual y +55% en la comparativa trimestral) alcanzando la mejor cifra en un segundo trimestre desde 2010.
A su vez, alcanza la mejor cifra (540.000 metros cuadrados) en un primer semestre desde 2010, a excepción de la primera mitad de 2021, impulsada por la contratación de una nave de 86.000 metros cuadrados de SBA en Illescas, por parte del Grupo Carreras.
En el segundo trimestre ha destacado la ocupación de una nave de 54.000 metros cuadrados en Marchamalo (Guadalajara) y el arrendamiento por parte de Alcampo de una nave de 30.000 metros cuadrados en construcción en San Fernando de Henares (Madrid). Entre abril y junio de 2022 se añadieron al mercado cerca de 112.000 metros cuadrados de nueva superficie logística, lo que representa un 25% más que durante el trimestre anterior.
Barcelona, a la baja
Barcelona por su parte, registró una contratación aproximada de 135.000 metros cuadrados en el segundo trimestre, (-35% en la comparativa anual y -40% al trimestre).
Este descenso se debe a que el primer trimestre de 2022 estuvo impulsado por la autopromoción de 90.000 metros cuadrados de Kave Home en Tordera (Gerona) y el segundo trimestre de 2021 por la contratación de 90.000 metros cuadrados por parte de Mango para su ampliación en Llica de Amunt.
No obstante, la contratación en Barcelona ha alcanzado el mejor dato (alrededor de 360.000 m2) en un primer semestre desde 2016, a excepción del primer semestre de 2021 que fue impulsado por la contratación de 140.000 metros cuadrados por parte de Amazon en Figueras (Gerona). En el segundo trimestre ha destacado la contratación por parte de Naeko Logistics a Panattoni de una nave logística de 40.000 m2 en La Bisbal del Penedés (Tarragona).
Disminuye la tasa de disponibilidad
Para el conjunto de ambos mercados, ante una demanda al alza y los bajos volúmenes de superficie terminada, la tasa de disponibilidad en Madrid y Barcelona disminuyó respecto al trimestre anterior hasta alcanzar el 7,6% y 3,1%, respectivamente.
Para 2022 y 2023 JLL prevé que se añadan al mercado alrededor de 740.000 metros cuadrados en Madrid y 500.000 metros cuadrados en Barcelona de nuevo producto logístico en construcción. En Madrid predominan las naves de desarrollo especulativo (80%), mientras que en Barcelona destacan aquellas instalaciones que ya están pre-alquiladas (70%) y que, por lo tanto, no añadirán disponibilidad al mercado.
Crecimiento de rentas
En el segundo trimestre de 2022 la renta prime en Madrid se situó en los 6€/m2/mes, manteniendo la estabilidad respecto al trimestre anterior y registrando un incremento del 4% al año. Este nivel de rentas continúa siendo el más alto desde 2009 y supera las tasas de crecimiento interanuales registradas desde 2007.
Por su parte, la renta prime en Cataluña se mantiene constante situándose en los 7 €/m2/mes, el nivel de renta más elevado registrado por el sector logístico en la región desde 2011.
Dada la fortaleza de la demanda y la escasez de oferta de producto de calidad, se espera que continúe el crecimiento de rentas en lo que queda de año y en el 2023, tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona.
A su vez, la disponibilidad de suelo finalista para el desarrollo logístico continúa siendo escasa, fundamentalmente en las zonas más cercanas a las ciudades. El alto precio del suelo y los elevados costes de construcción también seguirán presionando al alza los precios de alquiler en ambos mercados.
El volumen de inversión logística durante el primer semestre de 2022 rondó los 1.300 millones de euros, lo que supone uno de los mejores semestres en los últimos años, solo superado por el primer semestre de 2021, en el que se cerró la mayor transacción logística de los últimos años, con la operación de compra de la plataforma de activos logísticos de Montepino por parte de Bankinter Investment por 900 millones de euros).
“El mercado logístico en España ha tenido muy buen comportamiento durante el primer semestre del año impulsado por la actividad registrada el año anterior. Así, varias transacciones del 2021 se materializaron en el primer trimestre de 2022 y otras, iniciadas entre enero y marzo, se completaron durante el segundo trimestre. Durante el segundo trimestre, el ‘market sentiment’ de los inversores ha cambiado debido al empeoramiento de las expectativas macroeconómicas, la subida de tipos y volatilidad en los mercados financieros. Así, ha finalizado el ciclo bajista de rentabilidades y las prime han empezado a subir, 15 puntos básicos en el segundo trimestre, hasta situarse en 3,9%, con más subidas previstas durante el tercer trimestre. No obstante, el sector sigue siendo un foco para los inversores y promotores debido a los fuertes fundamentales del mercado de ocupantes”, ha señalado David Brown, director de Inversión Logística de JLL España.
