El sector inmologístico se despidió de 2022 celebrando sus buenos resultados y temiendo el comportamiento de 2023. Contra todo pronóstico, aunque no ha sido el ejercicio más boyante de la historia del mercado, se saldará con buenos resultados.
Madrid. Así lo confirman a Diario del Puerto 16 profesionales de diferentes empresas relevantes dentro del mercado inmologístico español. “De igual manera que cerramos el 2022 con optimismo, pero con cierta cautela, el ejercicio 2023 ha seguido la misma tónica. A pesar del contexto actual, el logístico sigue siendo para la sociedad y el tejido económico un sector esencial que demuestra constantemente su resiliencia”, apunta Cristian Oller, VP, Country Manager, de Prologis España.
“En retrospectiva, el ejercicio ha seguido una tendencia positiva, registrando la segunda mayor contratación histórica en el tercer trimestre”, comenta Miguel Monreal, Business Development Director de GLP.
Sin embargo, este año no ha superado las cifras de los dos anteriores, que fueron récord. “El transcurso del 2023 no es ajeno a la situación económico-financiera global, la oferta de naves logísticas, sobre todo de nueva construcción, es escasa, y la demanda ha sufrido una ralentización en toda España”, expone Javier Muñoz, Director I&L Comunidad Valenciana, Murcia y Baleares en CBRE España.
En su informe sobre el Mercado Logístico correspondiente al tercer trimestre del año, la consultora CBRE señala que los volúmenes de inversión de los primeros nueve meses del año han sumado un total de 674 millones de euros, lo que supone un 67% menos que en el mismo periodo de 2022.
En concreto, a lo largo del tercer trimestre del año se cerraron 218 millones de euros concentrados en operaciones de menos volumen con un claro descenso de por folios de gran tamaño. “Las previsiones para este año ya anunciaban caídas significativas respecto a las cifras récord registradas en los últimos años y ante el panorama de inestabilidad macroeconómica internacional se espera un ajuste de en torno al 50-60% respecto a 2022. Cabe destacar, sin embargo, que estas previsiones de cierre se situarán más próximas a la media histórica, aunque lejos de los niveles récord de los últimos dos años”, se indica en el informe. “Veníamos de años con registros históricos a nivel de inversión en inmologística, a nivel de promoción de proyectos y a nivel de absorción por parte de los usuarios finales. La inflación generalizada y el incremento de las condiciones de financiación y tipos de interés ha frenado estos registros, aunque seguimos por encima de la media histórica de los últimos 10 años, por lo tanto, debemos estar contentos todos los actores del sector porque gozamos de buena salud y estabilidad en el mercado”, señala Jorge Pomar, codirector General de Inmoking.
“Durante el primer semestre del año, el mercado de alquiler en el sector inmologístico ha presentado dos ritmos muy diferenciados. En la primera mitad, las cifras de contratación de superficie logística y el número de transacciones, continuaba con la inercia de 2022 siendo muy positivas, mientras que en el segundo trimestre de 2023 ha habido una desaceleración, con menos operaciones en alquiler en los mercados más significativos. La ralentización en la toma de decisiones de los operadores y usuarios además de por la incertidumbre política se debe a la tendencia al alza de las rentas”, indica Javier Inchauspe, director general de Scannell Properties.
En espera
La subida de los tipos de interés es el factor que más ha perjudicado las inversiones en 2023, retrasando proyectos e, incluso, cancelándolos. “La subida de tipos de interés está afectando a los costes de financiación, lo que, unido a otras circunstancias como el incremento de los costes de construcción, entre otros, está haciendo que los volúmenes de inversión y construcción de nuevos proyectos se vean afectados. Es probable que algunos proyectos vean la luz más tarde de lo esperado inicialmente al verse comprometida su rentabilidad esperada”, detalla Luis Lázaro, Managing Director Retail & Logistics en Merlin Properties.
Según expone Muñoz, se prevé alcanzar un volumen de inversión para el conjunto de 2023 de alrededor de 10.300 millones de euros, lo que supondría una caída del 42% con respecto al 2022 pero en línea con la media de los últimos ejercicios y alineado con la previsión de ajuste a la baja realizada a comienzos de año. “Durante el 2023 la inversión se ha parado por completo, ya que hay un total desajuste entre los precios de la oferta y los de la demanda, aunque con la estabilidad de los tipos se está animando un poco el mercado y todo parece indicar que el primer trimestre del 2024 se normalizara la situación”, coincide en apuntar Vicente Morata, director Comercial y Expansión de Nederval.
Aunque el interés en el mercado logístico sigue siendo elevado, tal y como apunta CBRE, “la situación de incertidumbre con la prolongada subida de los tipos de interés ha ralentizado e incluso paralizado el cierre de algunas operaciones y mantiene a los inversores en una posición de espera, que se prevé que se resuelva en el primer trimestre de 2024”. De hecho, al considerar que los tipos de interés “han tocado el tope”, Leandro Greblo, Country Manager de Mountpark Iberia, considera que el año que viene “habrá una estabilización a corto plazo y una reducción a medio plazo”, punto de vista que comparte Marco Galbusera, director general de Eurofund Logistics Capital Partners (ELCP).
EN DESTACADO
Leandro Greblo
Country Manager de Mountpark Iberia
El sector inmologístico tiene un gran recorrido. Creemos que el futuro demandará un nivel de automatización muy superior al actual, impulsado por la inteligencia artificial y las nuevas tecnologías. El mercado inmologístico tendrá que amoldarse a la creciente necesidad de nuestros clientes de ser cada vez más eficientes
Cristian Oller
VP, Country Manager, Prologis España
Los principales retos del sector pasan por la sostenibilidad, la transformación digital, el fomento y retención del talento y la escasez de suelo logístico. El suelo es nuestra materia prima y debe seguirse impulsando la generación del mismo con voluntad compartida entre el sector privado y público, acortando y optimizando su tramitación
Gustavo Cardozo
Director general para España y Portugal de Panattoni
El volumen de inversión en inmologística en España sufre una desaceleración significativa. A pesar del sólido interés inversor en el sector, la ralentización de la actividad transaccional se ha intensificado en 2023. Esto ha supuesto un cambio de ciclo, generando una brecha entre oferta y demanda en términos de precios
Luis Lázaro
Managing Director Retail & Logistics en Merlin Properties
La logística se encuentra en muy buena posición para seguir creciendo y mejorando sus opciones de cara a los clientes. De cara al futuro, además de los proyectos de última milla, del desarrollo tecnológico y de la reconversión del parque obsoleto, no podemos olvidarnos de la sostenibilidad y de la implantación de la logística verde en toda la cadena
Miguel Monreal
Business Development Director de GLP
La inmologística actual se enfrenta a varios desafíos clave, incluyendo la adaptación a la cambiante demanda de los consumidores, los retos logísticos de la última milla, la necesidad de integrar tecnologías avanzadas, la urgencia de implementar prácticas sostenibles y la importancia de contar con espacios logísticos flexibles
En esta misma línea habla Gustavo Cardozo, director General para España y Portugal, quien apunta que la subida de tipos de interés afecta a las inversiones y la capacidad de financiación. “Las continuas subidas por parte del Banco Central, han provocado una cierta cautela en los mercados. Por este motivo, muchas empresas han optado por hacer menos proyectos a riesgo y más llave en mano. Por otro lado, la subida de tipos de interés genera automáticamente la subida de las tasas de capitalización, lo que va en detrimento de la valoración de los activos, afectando negativamente los márgenes de promoción”, incide, y prevé que para el tercer trimestre de 2024 “veamos de nuevo bajadas de los tipos de interés que permitirán un alivio para los inversores y una mejora en la financiación”.
Toda esta situación, sumada a la inflación y los costes de construcción, que parecen estabilizarse, también afecta a las rentas, que van al alza en la mayoría de las plazas. Asimismo, el contexto de incertidumbre limita los proyectos a riesgo y cada vez se hace una mayor apuesta por la llave en mano, algo inconcebible en los años de pandemia. A pesar de que en 2024 se prevé una reactivación de las inversiones, los profesionales del sector alertan de la necesidad de estar pendientes de la evolución del consumo, del cual se prevé una paralización en el primer semestre del próximo año, lo que perjudicará la demanda de espacios logísticos.
1,44 millones de m2
A pesar de la paralización de las inversiones, 2023 ha recogido los frutos de años anteriores y ha alquilado un total de 1,44 millones de metros cuadrados hasta septiembre, según el informe de CBRE. “Aunque esta última cifra refleja una disminución del 26% en comparación con el mismo período del año anterior, que fue un récord histórico con 1,96 millones de metros cuadrados contratados, es importante destacar que este descenso no ha impedido que el sector continúe su expansión”, señala el director general para España y Portugal de Panattoni.
De este total, la Zona Centro suma 695.247 metros cuadrados contratados en los primeros nueve meses del año, lo que supone un 48,14% del total nacional. Esta cifra, aunque es lejana a las registradas en los dos últimos años, está un 60% por encima de datos prepandemia. La actividad de leasing en el tercer trimestre registró la segunda cifra récord histórica en la Zona Centro. En concreto, se alquilaron más de 331.000 metros cuadrados, lo que supone un incremento del 54% con respecto al mismo periodo de 2022. Además, el 83% de esta contratación ha sido neta, lo que refleja una cifra positiva para el mercado. La disponibilidad, a cierre de este trimestre, se situó con un ratio del 7,15% por encima del segundo trimestre. La evolución de la renta prime en la Zona Centro continua al alza. Con un incremento del 4% respecto del trimestre anterior.
EN DESTACADO
Jorge Pomar
Director general de Inmoking
El principal reto del sector en España es el ajuste de precio entre oferta y demanda, ya que las actuales condiciones del mercado financiero hacen inviable que se pueda “hacer match” en un porcentaje alto de las grandes operaciones de inversión y los proyectos especulativos. Además, en Europa la corrección de precios está siendo más rápida
David Romera
Director de Inversión en Valfondo Investment
Entre los principales retos destaca que la sostenibilidad y las políticas ESG se han convertido ya en requisitos fundamentales de todos los edificios logísticos para lograr la eficiencia en la cadena de suministro y para que el sector sea más atractivo a la inversión. Cogerán la delantera los promotores que integren la sostenibilidad en sus modelos
Javier Muñoz
Director I&L Valencia, Murcia y Baleares en CBRE España
El logístico sigue siendo un mercado que genera gran apetito para los inversores nacionales e internacionales. Su atractivo implica un incremento en la demanda de suelo, un bien escaso en ciertos mercados. Por ello, los promotores buscan mercados menos maduros donde encontrar oportunidades, tanto de parcelas XXL como más pequeñas
Vicente Morata
Director Comercial y Expansión de Nederval
La falta de suelo a un precio competitivo que permita ofrecer inmuebles adecuados a rentas competitivas es uno de los principales retos del sector. Esto tiene que llevarnos a desarrollar más proyectos brownfield. También destaca la sostenibilidad ambiental en los inmuebles, tanto en la construcción como en su posterior uso
Javier Inchauspe
Director general de Scannell Properties
Las empresas del sector logístico buscan centros logísticos adaptados a sus necesidades. Es esencial encontrar el equilibrio entre la capacidad de almacenaje y la flexibilidad en la manipulación de la mercancía, que haga de un almacén logístico el más rentable y el más eficiente. Hay muchas oportunidades porque la oferta no cubre la demanda
Por otro lado, hasta septiembre la contratación en Cataluña sumó un total de 408.927 metros cuadrados, un 30% por debajo de la cifra alcanzada en el mismo periodo del año anterior. El 90% del total de la contratación fue neta. Si nos centramos en el tercer trimestre del año, se contrataron 83.000 metros cuadrados, lo que supone un 57% menos con respecto al tercer trimestre de 2022. Sin embargo, la demanda en Cataluña se mantiene activa y el cierre del año se situará en niveles similares a la media histórica. En términos de disponibilidad, el tercer trimestre se incrementó hasta el 5,40%. Hasta septiembre, se han entregado cerca de 530.000 metros cuadrados en todo el mercado catalán, el 57% en el tercer trimestre. La renta en Cataluña sigue al alza por la escasez de suelo y por la entrada de activos de última generación un 3% con respecto al segundo trimestre y un 13,3% con respecto al mismo periodo de 2022.
Otras zonas
En el tercer trimestre del año mercados como los de Zaragoza, Valencia, Sevilla, Bilbao o Málaga, cerraron un total de 57.778 metros cuadrados, lo que supone un 13% de la demanda nacional y un 58% menos con respecto al mismo periodo de 2022. En el acumulado hasta septiembre, los mercados secundarios han sumado más de 340.000 metros cuadrados, lo que supone un 23,54% de la absorción nacional.
Más detalladamente, el mercado de Zaragoza, entre julio, agosto y septiembre cerró 26.000 metros cuadrados, un 79% más que en 2022. Valencia, por su parte, se posiciona en cuarto lugar por la escasez de suelo disponible. Sevilla también sufrió un descenso de la absorción con apenas tres operaciones que suman un total de 9.400 metros cuadrados. Los mercados de Bilbao y Málaga solo han registrado dos operaciones logísticas de menos de 3.000 metros cuadrados. Valencia es la región con la tasa de disponibilidad nacional más baja, cayendo en el tercer trimestre al 2,3%. Según el informe, las rentas se mantienen estables en todas las zonas, a excepción de Valencia, donde la elevada demanda y la escasez de oferta incrementan la renta prime.
EN DESTACADO
David Martínez
CEO de Proequity
Algunos de los principales desafíos a los que se enfrenta el sector tienen que ver con la adaptación a la transformación digital; la sostenibilidad; la escasez de espacios y de suelo disponible; la falta de mano de obra; y el cumplimiento normativo. Por ello, el futuro de la inmologística conforma un sector lleno de oportunidades y desafíos
Jesús Fajardo
Gerente de Triangle Real Estate Management
La contracción de la contratación durante 2023 es claro reflejo de las nuevas condiciones del entorno. No obstante, los datos en los principales mercados siguen siendo muy saludables aunque lejos de los máximo históricos de años anteriores impulsados por el “boom” del e-commerce. Además, destaca la demanda de plataformas de gran superficie
Vicente Boluda
Responsable de Industrial-Logístico en Savills Valencia
En el mercado valenciano los principales retos son la obtención de suelo bien ubicado para el desarrollo de nuevas plataformas; la renovación de una parte importante del parque que no cumple con las necesidades de las operativas actuales; y el desbloqueo de la ZAL del Puerto de Valencia. La demanda sigue buscando ubicaciones bien conectadas
Víctor Jiménez Valle
Director de Industrial y Logística Olivares Consultores
Se debe potenciar la colaboración público-privada; porque es primordial para el desarrollo de nuevas conexiones y accesos. Pero también para acortar los plazos de las licencias y de la generación de suelo finalista, uno de los aspectos que más preocupan. También se avecinan cambios normativos que van a afectar seriamente a los proyectos
José Gil
Head of Asset Management en Newdock
La principal tendencia de las empresas es la de moverse a activos de la máxima calidad que cumplan con criterios de ESG, buscando la máxima eficiencia en su operativa. En cuanto a los sectores que protagonizarán las mayores cifras de absorción, destaca el e-commerce, las empresas dedicadas al sector de la alimentación y los grandes retailers
Marco Galbusera
Director general de Eurofund Logistics Capital Partners
Creo que el futuro de la inmologística estará claramente marcado por aspectos como la innovación, la sostenibilidad y la eficiencia operativa. La adopción de tecnologías emergentes desempeñará un papel fundamental en la optimización y la gestión de almacenes. Asimismo, la flexibilidad y adaptabilidad serán atributos cruciales
La escasez de suelo no destrona a las “prime”
Entre las principales preocupaciones del sector inmologístico destaca la escasez de suelo para nuevos desarrollos. Tradicionalmente, la Zona Centro y Cataluña, junto con Valencia, han sido las zonas prime pero la dificultad para desarrollar nuevos proyectos en estas zonas podría hacer pensar que los promotores buscan otras plazas para expandir sus inversiones. Aunque hay zonas que despuntan como Zaragoza, País Vasco, Sevilla o Málaga, lo cierto es que el foco principal sigue centrado en las tres plazas tradicionales y así coinciden en apuntar los profesionales consultados. Aunque el suelo sea más caro y el coste de construcción se eleve mucho más que en otros puntos de la Península Ibérica, el consumo es el que manda, y la gran parte se concentra en Madrid, Barcelona y Valencia, lo que ofrece la confianza suficiente para desarrollar proyectos a riesgo. “Mercados de menor envergadura como por ejemplo País Vasco o Andalucía mantienen demandas específicas pero realmente no se están expandiendo a punto de justificar inversiones a riesgo”, apunta el Country Manager de Mountpark Iberia, Leandro Greblo. Por su parte, el Managing Director Retail & Logistics en Merlin Properties, Luis Lázaro, explica que la zona centro sigue protagonizando gran parte de los nuevos proyectos logísticos, pero hay nuevos polos tanto en el arco Mediterráneo (Valencia), en el centro (Zaragoza), al Norte (Vitoria) como en el Sur (Sevilla, Málaga) “que despiertan bastante interés”. En cambio, el director Comercial y Expansión de Nederval, considera que Madrid y Barcelona ya se perciben como mercados muy saturados y otras plazas como Valencia están empezando a demostrar sus ventajas.
Más allá del e-commerce
Durante la pandemia, el crecimiento exponencial del comercio online supuso un impulso sin precedentes del mercado inmologístico en España. Tal y como explica el director general de Scanell Properties, Javier Inchauspe, en los últimos años, el comercio electrónico ha sido un motor decisivo que ha impulsado el sector inmologístico. “En comparación con Europa y Estados Unidos, España tiene mucho recorrido para crecer en este sentido. En términos de penetración España rondaría el 14%, pero en Europa se encontraría en términos del 18% y en Reino Unido casi del 20%, con lo cual, hay un crecimiento muy consolidado del e-commerce. En el último año el crecimiento ha sido algo menor, en torno al 15%, pero sigue siendo un crecimiento muy estable, muy consolidado y muy robusto”, explica.
Aunque ahora el e-commerce sigue siendo una parte importante de la demanda de espacios logísticos, sobre todo de hubs urbanos, lo cierto es que hay otra serie de factores que impulsan la demanda inmologística. En este sentido, Jesús Fajardo, gerente de Triangle REM, apunta que los operadores logísticos 3PL (o Three Party Logistics) han experimentado incrementos de actividad de entre un 25 y 30% desde el año 2022.
Asimismo, la relocalización de industrias, tanto a nivel nacional como internacional, está emergiendo como un factor significativo que favorece el crecimiento del sector inmologístico en España. “Las empresas están buscando constantemente formas de optimizar sus cadenas de suministro para mejorar la eficiencia y reducir costos. La relocalización de industrias permite una ubicación estratégica de centros logísticos que están más cerca de los mercados clave, lo que resulta en una distribución más eficiente de productos”, explica el CEO de Proequity, David Martínez, quien apunta que también se está dando el fenómeno de aumento de los stocks con el objetivo de evitar roturas en la cadena de suministro debidos a los últimos conflictos internacionales y a situaciones atípicas como la pandemia.
“Sin duda una de las lecciones que hemos aprendido con la pandemia es que no podemos depender totalmente de proveedores al otro lado del mundo y con una ‘supply chain’ demasiado tensa. Esto se ha traducido en un aumento de stock de seguridad y por lo tanto de más espacio de almacén”, apunta el director general de Eurofund Logistics Capital Partners (ELCP), Marco Galbusera.
“Nuestra lectura es que el traslado de la producción y operaciones para evitar problemas en la cadena de suministros, si han acelerado la contratación de espacios logísticos”, señala el director de Industrial & Logística de Olivares Consultores, Víctor Jiménez Valle.
La huella de carbono importa
Las naves logísticas han dejado de ser simples centros operativos para convertirse en elementos clave de la imagen de marca de las empresas. Los operadores logísticos ya exigen a los promotores espacios logísticos de diseño, eficientes tanto en el ámbito energético como en la operativa, y que aporten bienestar a los empleados.
Pero si hay un aspecto que destaca por encima de cualquier otro, en función del análisis de las 16 empresas que participan en este reportaje, es que la nave logística debe impulsar el objetivo de las empresas de reducir su huella de carbono y permitir a los usuarios cumplir con los objetivos ODS. Tal y como recoge el director General para España y Portugal de Panattoni, Gustavo Cardozo, según el informe European Investor Intention Survey, un tercio de los inversores está dispuesto a pagar rentas más altas por los activos sostenibles. En concreto, pueden alcanzar hasta un 20% por encima del precio del mercado. “Además de altas calidades constructivas, altura libre para poder almacenar seis alturas de palés y campas de maniobra de mas de 30 metros, las multinacionales ya exigen que los inmuebles ofrezcan sellos de sostenibilidad. Los criterios de ESG ya no son un ‘extra’ que hay que pagar, son una obligación en la que invertir”, apunta Jorge Pomar, codirector General de Inmoking. Tener en cuenta el componente ESG implica, por tanto, aumentar la calidad de los materiales de construcción y buscar la eficiencia energética de los proyectos, tal y como refleja David Romera, director de Inversión y Gestión de Activos en Valfondo IM, gestora de Montepino.
Según una encuesta reciente realizada por CBRE, el 90% de los ocupantes logísticos tiene objetivos Net Zero Carbon, un 63 % de los encuestados estaba dispuesto a pagar un incremento de rentas por esa prima en el alquiler de un edificio con una certificación verde y el 78 % de las empresas consultadas tienen ya entre sus objetivos un plan hacia la descarbonización, apoyándose en alternativas de energía sostenible, puntos de carga eléctrica o iluminación led en las naves.
Innovación, sostenibilidad y flexibilidad: así es el futuro de la inmologística
Ya sabemos cuál es la situación actual del mercado inmologístico en España, pero es importante saber hacia dónde se dirige este sector que no para de crecer. Los 16 profesionales consultados por Diario del Puerto coinciden en apuntar que el futuro de la inmologística estará marcado por la innovación, la sostenibilidad y la flexibilidad para adaptarse a las necesidades de los clientes. “Debemos seguir avanzado en demostrar, entre todos los actores de nuestro sector, que la logística es una industria atractiva, con desarrollos ‘smart’ sostenibles y circulares, digitalización e inteligencia artificial, servicio personalizado sostenible y talento como ejes vertebradores”, señala Cristian Oller, VP, Country Manager, Prologis España. En esta misma línea opina Miguel Monreal, Business Development Director de GLP, quien destaca que “el objetivo de las nuevas naves logísticas es mejorar la eficiencia en la gestión de la cadena de suministro, para lo cual es esencial la flexibilidad y personalización de las instalaciones”. Otro de los aspectos del futuro de la inmologística pasa por la última milla. “El reto de los centros de distribución urbana, cómo dimensionarlos, dónde ubicarlos, cómo gestionar mejor la ultima milla y además hacerlo de la manera más sostenible posible, también será un reto del futuro de la inmologística”, señala Jorge Pomar, codirector General de Inmoking.
